Cada métrica en CasaWise.ai se deriva de fórmulas estándar de la industria usadas por prestamistas, valuadores e inversionistas profesionales. Este documento explica exactamente cómo se calcula cada número, qué supuestos se aplican y cómo el motor de tres escenarios modela el riesgo.
La base de todo análisis — pagos de hipoteca y tablas de amortización calculados al centavo.
Pago = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1) Donde: P = Capital del préstamo (precio de compra x % préstamo-valor) r = Tasa de interés mensual (tasa anual / 12 / 100) n = Total de pagos (plazo del préstamo en años x 12)
Esta es la fórmula de amortización estándar que usa todo prestamista hipotecario. Con una tasa de interés de 0%, el pago es simplemente el capital dividido entre el número de meses. Si el capital o el plazo es cero, el pago es $0 (compra de contado).
Para cada mes (1 hasta n): Interés = Saldo Restante x Tasa Mensual Abono a Capital = Pago Mensual - Interés Saldo = Saldo Anterior - Abono a Capital (mín. $0)
La tabla sigue cada pago dividido entre capital e interés durante todo el plazo del préstamo. El piso de saldo mínimo de $0 evita que los errores de redondeo de punto flotante produzcan un saldo negativo en los últimos meses.
Efectivo Invertido = Enganche + Costo de Rehabilitación + Costos de Cierre + Puntos del Préstamo Donde: Enganche = Precio de Compra - Monto del Préstamo Costos de Cierre = Precio de Compra x % de Costos de Cierre Puntos del Préstamo = Monto del Préstamo x % de Puntos
Este es tu desembolso total para adquirir la propiedad — el denominador del Retorno Efectivo sobre Efectivo y del ROI de Flip.
Ocho métricas que los inversionistas profesionales usan para evaluar cada negocio. CasaWise calcula las ocho simultáneamente.
NOI = Renta Bruta Efectiva - Gastos Operativos Totales Renta Bruta Efectiva = Renta Mensual x 12 x (1 - % de Vacancia) Gastos Totales = Costos Fijos + Costos por Ingresos + Reserva de CapEx Costos Fijos = (Impuesto Predial + Seguro + HOA x 12) x Modificador de Gastos Costos por Ingresos = Renta Bruta x (% Mantenimiento + % Administración) x Modificador de Gastos Reserva de CapEx = Renta Bruta x % CapEx x Modificador de CapEx
El NOI es el ingreso que genera tu propiedad antes del servicio de deuda. Los costos fijos (impuesto, seguro, HOA) y los costos por ingresos (mantenimiento, administración) se ajustan con el Modificador de Gastos del escenario. La reserva de CapEx usa su propio Modificador de CapEx por separado — porque en el peor caso, las reparaciones mayores tienden a costar bastante más que los gastos operativos habituales.
Flujo de Caja Anual = NOI - Servicio de Deuda Anual Flujo de Caja Mensual = Flujo de Caja Anual / 12 Servicio de Deuda Anual = Pago Mensual de Hipoteca x 12 Tasa de Capitalización = (NOI / Precio de Compra) x 100 Retorno Efectivo sobre Efectivo = (Flujo de Caja Anual / Efectivo Total Invertido) x 100 DSCR = NOI / Servicio de Deuda Anual (de contado -> 99.9) GRM = Precio de Compra / Renta Bruta Anual Ratio de Renta = (Renta Mensual / Precio de Compra) x 100
El flujo de caja es lo que realmente te queda después de pagar la hipoteca — el número más importante para los inversionistas de comprar y mantener. Un flujo de caja positivo significa que la propiedad se paga sola y pone dinero en tu bolsillo.
La tasa de capitalización mide el retorno independientemente del financiamiento: lo que gana la propiedad como porcentaje de su valor, sin importar cómo la financiaste. Las tasas de capitalización más altas generalmente indican mayores retornos, pero a menudo vienen con mayor riesgo. Una tasa de capitalización de 6-8% se considera sólida en la mayoría de los mercados.
El retorno efectivo sobre efectivo mide el retorno real sobre tu capital invertido y, a diferencia de la tasa de capitalización, considera el apalancamiento. Un negocio con 20% de enganche y un retorno efectivo sobre efectivo sólido significa que tu dinero trabaja más de lo que lo haría en acciones o bonos. Los inversionistas profesionales suelen buscar 8-12% o más.
El DSCR le dice a los prestamistas — y a ti — si la propiedad genera suficiente ingreso para cubrir su hipoteca. Un DSCR de 1.0 es el punto de equilibrio y la mayoría de los prestamistas exigen 1.20 o más. Por debajo de 1.0 la propiedad pierde dinero antes de cualquier sorpresa de mantenimiento, lo cual es una señal de alerta crítica.
El GRM es una métrica de filtrado rápido — cuántos años de renta bruta se necesitan para recuperar el precio de compra. Más bajo es mejor. Ignora los gastos por completo, así que trátalo como un filtro aproximado y no como una métrica de decisión; por debajo de 12 generalmente señala un negocio que merece un análisis más profundo.
El ratio de renta es la lectura moderna de la clásica "regla del 1%" — el filtro rápido más usado en la inversión inmobiliaria, y en gran medida fuera de alcance a los precios de hoy. En lugar de aprobarlo o reprobarlo, el Puntaje del Negocio lo califica sobre una curva donde ~0.65% es el punto medio y acercarse al 1% es excelente.
Depreciación Anual = (Precio de Compra x 80% + Costo de Rehabilitación) / Años de Depreciación Ahorro Fiscal del Año 1 = (Depreciación Anual + Interés del Año 1) x % de Tramo Fiscal Los años de proyección usan el interés REAL de la tabla de amortización.
El IRS permite depreciar la porción del edificio de tu inversión (típicamente el 80% del precio de compra — el terreno no es depreciable). Los costos de rehabilitación son 100% depreciables como mejoras. Combinado con la deducción del interés hipotecario, esto puede reducir considerablemente tu carga fiscal, y la proyección usa el interés real de tu amortización cada año en lugar de una estimación fija.
Cada propiedad se analiza simultáneamente bajo tres escenarios. Cuando hay datos de mercado disponibles para tu ubicación, la Estimación Base usa las tasas locales reales de apreciación y crecimiento de renta.
| Factor | Peor Caso | Estimación Base | Mejor Caso |
|---|---|---|---|
| Vacancia | x1.8 | x1.0 | x0.5 |
| Gastos | x1.2 | x1.0 | x0.85 |
| Apreciación | Mercado - 4% | Tasa de mercado | Mercado + 2.5% |
| Crecimiento de Renta | Mercado - 2% | Tasa de mercado | Mercado + 1.5% |
| CapEx | x1.4 | x1.0 | x0.7 |
Cómo Entran los Datos de Mercado
Cuando CasaWise obtiene inteligencia de mercado para una ubicación, extrae la tasa local de apreciación a 5 años y la tasa de crecimiento de renta a 1 año; estas se convierten en la Estimación Base. Sin datos de mercado, se aplican valores predeterminados conservadores:
Para cada año (1 hasta el horizonte de proyección):
Valor de la Propiedad = Valor Anterior x (1 + Tasa de Apreciación)
Renta Mensual = Renta Anterior x (1 + Tasa de Crecimiento de Renta)
Año 1: la renta se mantiene en el valor ingresado (contrato fijo)
Año 2+: la renta crece anualmente
Gastos (inflados cada año):
Impuesto Predial -> 2% anual
Seguro -> 3% anual
HOA -> 3% anual
Mantenimiento / Administración / CapEx -> siguen la renta actual
Capital = Valor de la Propiedad - Saldo del Préstamo (de la amortización)
Retorno Anual = Flujo de Caja Acumulado + Apreciación + Ahorro Fiscal AcumuladoLa renta del año 1 se mantiene fija — reflejando la realidad de que tu primer inquilino firma a la tarifa publicada. Los gastos se inflan de forma independiente; los costos por ingresos escalan con la renta creciente.
Gastos de Capital Futuros
Puedes programar hasta 2 eventos futuros de gastos de capital (p. ej. techo nuevo en el año 5, HVAC en el año 8). Estos se deducen en el año indicado y afectan los retornos acumulados y la TIR.
Serie de Flujos de Caja: Año 0: -Efectivo Total Invertido (desembolso inicial) Año 1..N: Flujo de Caja Anual + Ahorro Fiscal Anual Año Final: + Ingresos Netos de Venta Ingresos Netos de Venta = Valor de la Propiedad x (1 - % de Costos de Venta) - Saldo Restante del Préstamo El % de Costos de Venta es 6% por defecto (comisión de agente + costos de cierre estándar) Encuentra la tasa r donde: VPN = SUMA[ FC(t) / (1 + r)^t ] = 0 (t = 0..N) No existe una solución cerrada - se resuelve de forma iterativa mediante Newton-Raphson: r(siguiente) = r(actual) - VPN(r) / VPN'(r) repetido hasta 100 iteraciones, hasta que VPN < $1.
Es el mismo enfoque que usan la función TIR de Excel y las calculadoras financieras HP. Los resultados fuera del rango de -100% a +500% se marcan como no confiables y no se muestran; si el solucionador no converge, CasaWise reporta "N/D" en lugar de un número engañoso.
Comprar y Mantener es la estrategia predeterminada y funciona en todos los niveles. Las dos estrategias siguientes se seleccionan en la pestaña Datos del Negocio y forman parte del nivel Ultimate AI Investors — al igual que la verificación de la Regla del 70%, que solo evalúa una operación de Fix & Flip.
Ganancia del Flip = ARV - Precio de Compra - Costo de Rehabilitación
- Costos de Venta - Costos de Tenencia
- Puntos del Préstamo - Costos de Cierre
Costos de Venta = ARV x % de Costos de Venta
Costos de Tenencia = (Hipoteca Mensual + Impuesto Prorrateado + Seguro Prorrateado) x Meses de Tenencia
ROI de Flip = (Ganancia del Flip / Efectivo Invertido) x 100
ARV = Valor Después de Reparaciones (o Precio de Compra + Rehabilitación si no se especifica)Monto del Préstamo Refinanciado = ARV x % LTV de Refinanciamiento Efectivo Recuperado = Préstamo Refinanciado - Monto del Préstamo Original Nuevo Pago Mensual = PMT(Préstamo Refinanciado, Tasa de Refinanciamiento, 30 años)
La Regla del 70% (Deal Insights)
Deal Insights evalúa las operaciones de flip contra la Regla del 70% estándar de la industria: tu precio de compra debe ser igual o menor al 70% del ARV menos los costos de rehabilitación.
El Puntaje del Negocio califica cinco métricas en sus propias curvas de 0-100 y toma un promedio ponderado. Cada curva es lineal por tramos entre tres anclas — un piso (puntúa 0), un punto medio (puntúa 50) y un techo (puntúa 100) — y plana fuera de ellas. Las anclas están calibradas para un entorno de tasas de aproximadamente 7%, no para las reglas empíricas de "dinero barato" anteriores a 2022: nuestras proyecciones ya deducen la vacancia y las reservas de CapEx del ingreso antes de puntuar, así que unos umbrales aspiracionales penalizarían dos veces el mismo negocio. Si la TIR no puede calcularse, su peso se redistribuye entre los otros cuatro componentes.
| Métrica | Peso | Piso (0) | Punto Medio (50) | Techo (100) |
|---|---|---|---|---|
| TIR | 40% | 0% | 9% | 18% |
| Retorno Efectivo sobre Efectivo | 25% | -5% | 2% | 6% |
| DSCR | 20% | 0.95 | 1.15 | 1.40 |
| Tasa de Capitalización | 10% | 3.5% | 5.0% | 7.0% |
| Ratio de Renta | 5% | 0.40% | 0.65% | 0.95% |
| Puntaje | Banda |
|---|---|
| 80-100 | Fuerte |
| 50-79 | Regular |
| 20-49 | Precaución |
| 0-19 | Alto Riesgo |
| Supuesto | Valor | Justificación |
|---|---|---|
| División Terreno / Edificio | 20% / 80% | Guía estándar del IRS para la depreciación de renta residencial. El terreno no es depreciable. |
| Depreciación de Rehabilitación | 100% | Los costos de rehabilitación son mejoras al edificio y son 100% depreciables durante el periodo de depreciación. |
| Inflación del Impuesto Predial | 2% anual | Promedio nacional de los aumentos anuales por reavalúo. |
| Inflación del Seguro | 3% anual | Refleja el alza de primas a nivel nacional, especialmente en regiones propensas a desastres. |
| Inflación de HOA | 3% anual | Las cuotas de HOA suelen subir más rápido que la inflación general. |
| Costos de Venta Predeterminados | 6% | Comisiones de agente (5-6%) más costos de cierre del vendedor. Se aplican al valor terminal de la TIR y al análisis de flip. |
| Plazo de Refinanciamiento BRRRR | 30 años fijo | Plazo de refinanciamiento estándar de la industria para inversionistas de tenencia a largo plazo. |
| Renta del Año 1 | Sin crecimiento | La renta del primer año se mantiene en el valor ingresado; el crecimiento empieza en el año 2. |
| DSCR de Contado | 99.9 | Sin servicio de deuda, el DSCR es efectivamente infinito. Se limita para su visualización. |
| Límites de la TIR | -100% a +500% | Los resultados fuera de este rango se consideran no confiables y no se muestran. |
Qué es Configurable por el Usuario y Qué es Fijo
Las tasas anuales de crecimiento de gastos, la división terreno-edificio 80/20 y el plazo BRRRR de 30 años son supuestos fijos del modelo. Tus tasas INICIALES de impuesto predial, seguro y vacancia se estiman ciudad por ciudad a partir de la ubicación de tu propiedad — no son valores nacionales fijos (respaldos: aproximadamente 1.1% de impuesto predial, 0.45% de seguro, 8% de vacancia). Cada otra variable — honorarios de administración, CapEx, tramo fiscal, años de depreciación y todos los modificadores de escenario — se rige por tus datos y por el motor de tres escenarios.
CasaWise obtiene datos en vivo de fuentes autorizadas — nunca usamos números generados por IA para las tasas financieras.
| Dato | Fuente | Actualización |
|---|---|---|
| Tasa Hipotecaria a 30 Años | FRED (Federal Reserve Economic Data) | Semanal, en caché 6 horas |
| Tasa Hipotecaria a 15 Años | FRED (Federal Reserve Economic Data) | Semanal, en caché 6 horas |
| Tasas del Tesoro | FRED (Federal Reserve Economic Data) | Diaria, en caché 6 horas |
| Paneles Macroeconómicos | Google Gemini AI + FRED | En caché 6 horas |
| Inteligencia de Mercado Local | Perplexity Sonar AI (niveles de pago) | En caché 6 horas por ubicación |
| Geocodificación | LocationIQ / OpenStreetMap | Consulta en tiempo real |
La tasa de capitalización es el rendimiento anual que generaría una propiedad si la compraras de contado. La fórmula es Ingreso Operativo Neto ÷ Precio de Compra, expresada como porcentaje. Una propiedad con $24,000 de NOI y un precio de $400,000 tiene una tasa de capitalización del 6%.
Toma la renta bruta anual de la propiedad (o su equivalente de renta si la habitas), resta una provisión por vacancia (típicamente 5-8%) y luego resta todos los gastos operativos excepto los pagos de hipoteca: impuestos, seguro, administración, mantenimiento, gastos de capital, servicios que pagues y HOA. Lo que queda es el Ingreso Operativo Neto. Divídelo entre el precio de compra (o el valor de mercado actual, si ya eres el dueño).
El retorno efectivo sobre efectivo mide el flujo de caja anual antes de impuestos contra el efectivo que realmente pusiste en la operación: enganche, costos de cierre y cualquier renovación. La fórmula es Flujo de Caja Anual antes de Impuestos ÷ Efectivo Total Invertido.
La TIR es el rendimiento anualizado de cada dólar de capital invertido en una operación, considerando el momento de cada flujo de efectivo desde la compra hasta la venta. Es la métrica que los inversionistas sofisticados usan para comparar oportunidades que en papel no se parecen en nada: una renta estabilizada contra una rehabilitación con valor agregado, una tenencia de 5 años contra una de 15, una sindicación contra una compra directa.
El NOI es el ingreso de la propiedad después de los gastos operativos pero antes del servicio de deuda y los impuestos. Es la base tanto de la tasa de capitalización como de la mayoría de las decisiones de suscripción de los prestamistas.
La regla del 1% dice que la renta mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra: una propiedad de $200,000 debería rentar $2,000 al mes. Fue un atajo útil de filtrado en la década de 2010. En la mayoría de los mercados de hoy, ya no funciona.
El DSCR es la medida principal del prestamista para saber si el ingreso de una propiedad puede sostener los pagos de su préstamo. La fórmula es NOI ÷ Servicio de Deuda Anual. Un DSCR de 1.20 — el nivel que los prestamistas típicamente exigen — significa que la propiedad genera $1.20 de NOI por cada $1 de pago del préstamo.
BRRRR significa Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (comprar, rehabilitar, rentar, refinanciar, repetir): una estrategia para reciclar capital entre varias operaciones. El inversionista compra una propiedad deteriorada por debajo del mercado, la renueva para aumentar su valor, la renta para generar flujo de caja y luego refinancia sobre el nuevo valor de avalúo para recuperar la mayor parte de su capital original y usarlo en la siguiente operación.
El ARV es el valor de mercado proyectado de una propiedad una vez completadas las renovaciones planeadas. Es el número que hace que las matemáticas del BRRRR y del house-flipping funcionen — o se desmoronen.
El GRM es una métrica rápida de filtrado: Precio de Compra ÷ Renta Bruta Anual. Una propiedad de $300,000 con $30,000 de renta anual tiene un GRM de 10. Más bajo suele ser mejor para el flujo de caja; más alto implica que el comprador paga más por la apreciación que por el ingreso.