Cuatro negocios construidos donde la tasa de capitalización, el retorno efectivo sobre efectivo y la TIR dan cada uno la respuesta equivocada. Aritmética completa con dinero al 6.67%, y con cuál métrica liderar.
La tasa de capitalización mide el activo, el retorno efectivo sobre efectivo mide tu capital en el año uno, y la TIR mide cada dólar a lo largo de toda la tenencia, incluida la venta — así que las tres pueden ser correctas y aun así apuntar en tres direcciones distintas sobre la misma propiedad. La pregunta útil no es cuál métrica es la mejor. Es cuál te está mintiendo en el negocio que tienes enfrente.
La mayoría de los artículos definen las tres fórmulas y se detienen ahí. Este construye cuatro negocios donde las métricas discrepan abiertamente, muestra toda la aritmética y nombra el modo de falla de cada una.
La tasa de capitalización (cap rate) es el NOI dividido entre el precio de compra. El NOI es la renta bruta efectiva menos los gastos operativos y la reserva de CapEx — sin pago de hipoteca, nunca. Esa omisión es el punto: la tasa de capitalización compara edificios en igualdad de condiciones sin importar quién los compra ni cómo, así que un comprador de contado y uno apalancado al 75% calculan el mismo número sobre la misma propiedad. Lo que también significa que no puede ver tu préstamo, tu tasa, tu presupuesto de rehabilitación ni tus costos de cierre. En la mayoría de los mercados una tasa de capitalización de 6–8% es sólida; por debajo de eso estás comprando crecimiento, no rendimiento.
El retorno efectivo sobre efectivo (cash-on-cash) es el flujo de caja anual dividido entre el efectivo total invertido — enganche más rehabilitación más costos de cierre más puntos. Es la métrica más honesta sobre tu posición, porque el denominador es dinero real que salió de tu cuenta y el numerador es dinero real que llega. Su ceguera es el tiempo. No tiene opinión sobre la amortización de capital, el crecimiento de la renta ni lo que vale la propiedad cuando vendes. Un negocio que rinde 5% para siempre y uno que rinde 5% en el año uno camino a 11% se ven idénticos.
La TIR es la tasa de descuento que lleva a cero el valor presente neto de toda la serie de flujos de caja — el desembolso inicial, cada año de flujo de caja y los ingresos netos de venta al final. CasaWise la resuelve con Newton-Raphson en hasta 100 iteraciones (cómo está construido el modelo). Es la única de las tres que incorpora el tiempo, la amortización y la venta en un solo número. Y la venta es un pronóstico. La TIR hereda cada supuesto de apreciación que hiciste, con capitalización compuesta — la métrica más completa y la más fácil de fabricar.
Son construidos, no observados — cada par aísla una variable para que veas fallar a una métrica. Los cuatro usan una hipoteca a tasa fija a 30 años al 6.67% (FRED, MORTGAGE30US, semana del 13 de agosto de 2026), 8% de vacancia, una tenencia de cinco años y el supuesto permanente de 6% de costos de venta. El flujo de caja operativo se mantiene plano para que la salida sea lo único que cambia entre negocios.
| Dato | Negocio A | Negocio B | Negocio C | Negocio D |
|---|---|---|---|---|
| Precio de compra | $250,000 | $400,000 | $300,000 | $500,000 |
| Renta mensual | $2,500 | $4,000 | $2,600 | $2,900 |
| Vacancia | 8% | 8% | 8% | 8% |
| Renta bruta efectiva | $27,600 | $44,160 | $28,704 | $32,016 |
| Gastos operativos incl. reserva de CapEx | $9,350 | $14,960 | $14,804 | $11,016 |
| NOI | $18,250 | $29,200 | $13,900 | $21,000 |
| Enganche | De contado | 25% ($100,000) | De contado | 25% ($125,000) |
| Monto del préstamo | $0 | $300,000 | $0 | $375,000 |
| Tasa / plazo | — | 6.67% / 30 años | — | 6.67% / 30 años |
| Rehabilitación | $0 | $25,000 | $0 | $0 |
| Costos de cierre | $5,000 | $8,000 | $6,000 | $10,000 |
| Efectivo total invertido | $255,000 | $133,000 | $306,000 | $135,000 |
| Servicio de deuda anual | $0 | $23,158 | $0 | $28,948 |
| Flujo de caja anual | $18,250 | $6,042 | $13,900 | −$7,948 |
| Apreciación supuesta | 3.0%/año | 3.0%/año | 0.0%/año | 6.0%/año |
La pila de gastos del Negocio A, desglosada, para que los $9,350 sean líneas reales y no un relleno:
Impuesto predial 1.10% del precio $2,750 Seguro 0.45% del precio $1,125 Mantenimiento/reparac. 5% de la renta bruta $1,500 Administración de la propiedad $2,175 Reserva de CapEx 6% de la renta bruta $1,800 ------------------------------------------------ Total de gastos operativos $9,350 Renta bruta efectiva $2,500 x 12 x 0.92 = $27,600 NOI $27,600 - $9,350 = $18,250
Los resultados, con la salida calculada como Valor de la Propiedad x (1 − 6%) − Saldo Restante del Préstamo:
| Resultado | Negocio A | Negocio B | Negocio C | Negocio D |
|---|---|---|---|---|
| Tasa de capitalización | 7.30% | 7.30% | 4.63% | 4.20% |
| Retorno efectivo sobre efectivo (año 1) | 7.16% | 4.54% | 4.54% | −5.89% |
| DSCR | N/D (de contado) | 1.26 | N/D (de contado) | 0.73 |
| Ratio de Renta | 1.00% | 1.00% | 0.87% | 0.58% |
| GRM | 8.33 | 8.33 | 9.62 | 14.37 |
| Valor en el año 5 | $289,819 | $463,710 | $300,000 | $669,113 |
| Saldo del préstamo en el año 5 | $0 | $281,376 | $0 | $351,720 |
| Ingresos netos de venta | $272,429 | $154,511 | $282,000 | $277,246 |
| TIR a 5 años | 8.32% | 7.34% | 3.07% | 11.02% |
| Puntaje del Negocio de CasaWise | 78.5 (Regular) | 66.1 (Regular) | 55.4 (Regular) | 28.6 (Precaución) |
Ambos rinden exactamente 7.30% sin apalancamiento, así que un comprador que lidera con la tasa de capitalización los trata como intercambiables y elige por ubicación, edad del techo o expediente del inquilino. Entonces llega el financiamiento.
Negocio A $18,250 de flujo de caja / $255,000 invertidos = 7.16% cash-on-cash Negocio B $6,042 de flujo de caja / $133,000 invertidos = 4.54% cash-on-cash
Dos cosas que la tasa de capitalización no pudo ver. Primero, los $25,000 de mantenimiento diferido y los $8,000 de costos de cierre del Negocio B están en el denominador del retorno efectivo sobre efectivo y en ningún lugar de la tasa de capitalización — la tasa de capitalización divide entre el precio de compra, no entre lo que el negocio te cuesta.
Segundo, y más grande: al 6.67% a 30 años, la constante anual del préstamo es 7.72% — $643.29 al mes por cada $100,000 prestados, por doce. Cuando la constante supera la tasa de capitalización, cada dólar prestado gana 7.30% y cuesta 7.72%. El apalancamiento corre al revés. Compra el Negocio B de contado y su retorno efectivo sobre efectivo es $29,200 / $433,000 = 6.74%; el préstamo le quita 2.2 puntos.
Eso no es un caso límite en 2026, es la condición por defecto. Una propiedad tiene que superar aproximadamente una tasa de capitalización de 7.72% antes de que pedir prestado al 6.67% mejore tu rendimiento, y la mayoría no lo hace. La tasa de capitalización miente siempre que comparas tu negocio con el de alguien más, porque nunca estuvo midiendo tu negocio.
Ahora mantén constante el retorno efectivo sobre efectivo. El Negocio B rinde 4.54% sobre $133,000; el Negocio C rinde 4.54% sobre $306,000. En el año uno son la misma inversión a distinta escala, y un comprador que lidera con el retorno efectivo sobre efectivo se queda con el Negocio C — más flujo de caja absoluto, sin prestamista, sin riesgo de vacancia contra un pago de hipoteca. A cinco años no se parecen en nada.
| Fuente del retorno a 5 años | Negocio B | Negocio C |
|---|---|---|
| Flujo de caja operativo | $30,208 | $69,500 |
| Capital amortizado | $18,624 | $0 |
| Apreciación del valor | $63,710 | $0 |
| Costos de venta al 6% | −$27,823 | −$18,000 |
| Rehabilitación y cierre, nunca recuperados | −$33,000 | −$6,000 |
| Ganancia total | $51,719 | $45,500 |
| Sobre un capital invertido de | $133,000 | $306,000 |
| TIR | 7.34% | 3.07% |
El Negocio C genera más del doble de efectivo y termina peor, porque dos de los cuatro pilares nunca aparecen. Una compra de contado no tiene préstamo que amortizar. La apreciación se supuso en cero. Y el 6% de costo de venta llega igual — $18,000 devueltos en la mesa de cierre contra un valor que no se movió. Mientras tanto, el préstamo de $300,000 del Negocio B amortiza $18,624 mientras una apreciación de 3% suma $63,710 a una base de $400,000. Ambos son invisibles para el retorno efectivo sobre efectivo. El retorno efectivo sobre efectivo miente siempre que el periodo de tenencia importa, que es en todo comprar y mantener.
El Negocio D registra la TIR más alta de los cuatro — 11.02%, contra 8.32%, 7.34% y 3.07%. También tiene la tasa de capitalización más baja, un ratio de renta de 0.58%, y sangra $7,948 al año. De aquí sale el 11.02%:
Flujo de caja operativo, 5 años -$7,948 x 5 = -$39,740
Ingresos netos de venta $669,113 x 0.94
- $351,720 = $277,246
------------------------------------------------------------
Ganancia total sobre $135,000 invertidos = $102,506El efectivo total que regresa en cinco años es $237,506, y la venta aporta $277,246 de eso — 117% — porque la operación resta $39,740 en el camino. La venta no es el mayor contribuyente al retorno; es el único. Cada dólar de esos $102,506 se produce en un solo momento, por un solo supuesto, a cinco años de distancia.
Pon a prueba el supuesto:
| Apreciación supuesta | Valor en el año 5 | Ingresos netos | TIR a 5 años | Puntaje del Negocio |
|---|---|---|---|---|
| 6.0%/año | $669,113 | $277,246 | 11.02% | 28.6 |
| 5.0%/año | $638,141 | $248,132 | 8.31% | — |
| 4.0%/año | $608,326 | $220,107 | 5.43% | — |
| 3.0%/año | $579,637 | $193,139 | 2.33% | 9.3 |
| 0.0%/año | $500,000 | $118,280 | −8.84% | — |
Baja la apreciación de 6% al 3.0% que CasaWise usa como base por defecto y la TIR cae de 11.02% a 2.33%. Nada del edificio cambió — ningún inquilino se fue, ningún techo falló, ninguna tasa se movió. Un supuesto se movió tres puntos y se llevó el 79% del retorno.
Observa el 6% de costo de venta a lo largo de esas filas. Con 6% de apreciación se lleva $40,147; con 0% se lleva $30,000 contra una ganancia de nada, y por eso el Negocio D a valores planos no solo rinde poco — pierde $56,460. El costo de salida es la única línea de una TIR que es segura, mientras todo lo que está arriba es un pronóstico.
La TIR miente siempre que el valor terminal carga con el número. Una TIR construida sobre apreciación es un pronóstico vestido de métrica. Antes de aceptar una, haz lo que hace esa tabla: vuelve a correrla a la tasa base, luego a cero, y mira qué sobrevive. Más en supuestos de apreciación y crecimiento de renta.
La TIR carga con el mayor peso individual del Puntaje del Negocio — 40%, en una curva donde 0% es el piso, 9% el punto medio y 18% el techo. Se gana ese peso porque es la única métrica que incorpora toda la tenencia. No recibe todo el peso exactamente por la razón que demuestra el Negocio D. El Negocio D registra la mejor TIR del conjunto y obtiene 28.6 — Precaución, porque el otro 60% está haciendo su trabajo: el retorno efectivo sobre efectivo al 25% puntúa cero con −5.89%, el DSCR al 20% puntúa cero con 0.73, y una tasa de capitalización de 4.20% y un ratio de renta de 0.58% suman casi nada. La métrica con el mayor peso dijo compra. El sistema dijo no. Esa discrepancia es la función.
Encima hay dos barreras. La TIR se muestra solo dentro de −100% a +500% — fuera de esa banda la cifra es aritméticamente válida y prácticamente inútil, normalmente el artefacto de un denominador cercano a cero o de una serie que cambia de signo más de una vez. Cuando el solucionador no converge en 100 iteraciones, CasaWise reporta N/D en lugar de la última iteración. Una TIR equivocada con confianza es peor que ninguna, porque vas a actuar sobre ella.
El DSCR es un veto, no una calificación. NOI dividido entre el servicio de deuda anual, y le pertenece al prestamista antes que a ti. El Negocio B está en 1.26 y es financiable. El Negocio D está en 0.73 — la propiedad cubre 73 centavos de cada dólar de servicio de deuda antes de una sola sorpresa de mantenimiento. La mayoría de los prestamistas exigen 1.20+, y por debajo de 1.00 el resultado no es un retorno débil; son aportes mensuales de ingresos externos, con una ejecución hipotecaria al final de una racha suficientemente mala. El DSCR carga con el 20% del Puntaje del Negocio, piso 0.95, techo 1.40. Ninguna TIR arregla un 0.73.
El GRM y el ratio de renta son filtros, nada más. Los Negocios A y B comparten un GRM idéntico de 8.33 y un ratio de renta idéntico de 1.00%, y sus retornos efectivos sobre efectivo difieren en 37%. El GRM ignora los gastos por completo; por debajo de 12 amerita una mirada más cercana, y esa es toda su utilidad. El ratio de renta es la regla del 1% sin el dogma — CasaWise lo califica sobre una curva donde 0.65% es el punto medio y acercarse al 1% es excelente, con un peso de 5%. Usa ambos para eliminar direcciones en segundos, nunca para elegir entre los sobrevivientes.
Una tensión que vale la pena nombrar: los inversionistas profesionales han buscado históricamente un retorno efectivo sobre efectivo de 8–12%+, mientras que la curva del Puntaje del Negocio tiene su techo en 6% porque eso es lo alcanzable contra dinero al 6.67%. El 7.16% del Negocio A puntúa 100 hoy y habría sido mediocre en 2015. Ambas cosas son ciertas — calibra a las tasas a las que realmente estás comprando. Mira cómo se ve realmente un buen negocio de renta.
Pasa cada propiedad por todas ellas. La señal más útil en la evaluación no es un número fuerte — son dos métricas en desacuerdo, porque eso siempre tiene una causa específica, y la causa suele ser lo que decide el negocio. Cómo analizar una propiedad de renta recorre un negocio de principio a fin.
El retorno efectivo sobre efectivo, si estás comprando con un préstamo. La tasa de capitalización mide el edificio sin apalancamiento y no puede ver tu tasa, tu enganche, tu rehabilitación ni tus costos de cierre — dos compradores obtienen la misma tasa de capitalización y retornos completamente distintos. Usa la tasa de capitalización para comparar propiedades entre sí y contra el mercado, y luego usa el retorno efectivo sobre efectivo para decidir si tu versión del negocio funciona.
Porque la constante de tu préstamo es mayor que tu tasa de capitalización, que es la condición normal a las tasas actuales. Una hipoteca fija a 30 años al 6.67% tiene una constante anual de aproximadamente 7.72%, así que pedir prestado contra una tasa de capitalización de 7.30% pierde 42 puntos base en cada dólar prestado. El apalancamiento solo amplifica los retornos cuando la tasa de capitalización supera la constante del préstamo. Por debajo de esa línea, más apalancamiento significa menos retorno efectivo sobre efectivo.
CasaWise califica la TIR sobre una curva donde 0% es el piso, 9% el punto medio y 18% el techo, calibrada para un entorno de tasas de aproximadamente 7%. La composición importa más que el nivel. Si la mayor parte de la TIR viene de la venta terminal y no de la operación, estás viendo un pronóstico, no un resultado. Primero vuelve a correrla con la apreciación del caso base y con cero.
Sí, y es común. En el ejemplo de arriba, el negocio con la TIR más alta, 11.02%, tiene un DSCR de 0.73, un flujo de caja negativo de $7,948 al año, y obtiene 28.6 de 100 — Precaución. Todo su retorno depende de un supuesto de apreciación anual de 6%; al 3% la TIR cae a 2.33%. La TIR es tan honesta como su supuesto de salida.
El solucionador corre Newton-Raphson en hasta 100 iteraciones, y algunas series de flujos de caja no convergen — típicamente cuando la serie cambia de signo más de una vez. La TIR también se muestra solo dentro de una banda de −100% a +500%, porque fuera de ella la cifra es aritméticamente válida y prácticamente inútil. Reportar N/D es deliberado; un número equivocado con confianza es peor que ninguno.
No. La TIR aquí es antes de impuestos: efectivo invertido, flujo de caja operativo, ingresos netos de venta. La depreciación se modela por separado — la propiedad residencial de renta se deprecia a lo largo de 27.5 años (Publicación 527 del IRS) — porque el valor de esa protección depende de tu tramo fiscal, tu posición de pérdidas pasivas y la eventual recaptura. Meterla en una TIR de titular hace que los negocios parezcan comparables cuando los resultados fiscales no lo son.
El conocimiento es poder, y aquí es el poder de notar que dos métricas discrepan y saber cuál está equivocada. Para obtener la tasa de capitalización, el retorno efectivo sobre efectivo, la TIR, el DSCR, el Puntaje del Negocio y una prueba de estrés de tres escenarios sobre un mismo conjunto de datos a tasas FRED en vivo, empieza con el nivel gratuito. Sin tarjeta de crédito.