Un análisis completo de una propiedad de renta sobre una casa de $340,000: renta, vacancia, la pila completa de gastos, NOI, servicio de deuda y cada métrica de retorno, con la matemática a la vista.
Para analizar una propiedad de renta, construyes una sola pila de números en un orden fijo: renta de mercado, menos vacancia, menos cada gasto operativo incluidos los dos que la mayoría omite, lo que da el NOI — y solo entonces restas el servicio de deuda y calculas los retornos. El orden no es de estilo. Córrelo fuera de orden y justificarás un precio en lugar de ponerlo a prueba.
La mayoría de los análisis de propiedades de renta se detienen en cinco métricas y nunca las conectan con una decisión. Este recorre una propiedad desde el anuncio hasta el sí o no, con cada línea de aritmética en la página:
| Dato | Valor |
|---|---|
| Precio de compra | $340,000 |
| Tipo de propiedad | Unifamiliar, sin HOA |
| Renta pedida | $2,350/mes |
| Enganche | 20% ($68,000) |
| Costos de cierre | 2% ($6,800) |
| Rehabilitación | $0 |
| Financiamiento | Tasa fija a 30 años, 6.67% |
El efectivo total invertido es $68,000 + $6,800 = $74,800. Esa cifra importa más adelante; es el denominador de tu retorno efectivo sobre efectivo, y no es lo mismo que tu enganche.
La renta pro forma del vendedor es el número más alto que el vendedor pudo defender, no el número que un inquilino va a firmar. Cada métrica río abajo hereda este dato, así que una renta inflada no produce una respuesta ligeramente equivocada — produce una decisión equivocada con matemática de apariencia confiable detrás.
Verifícala de tres maneras:
Si la renta vigente está por debajo del mercado, no metas la renta de mercado sin más. Usa la renta vigente para los meses que quedan de contrato y la renta de mercado después, y trata la brecha como un supuesto de reposicionamiento que tienes que ejecutar. Aquí, los comparables firmados respaldan $2,350/mes. La renta bruta programada anual es $2,350 x 12 = $28,200.
La renta bruta programada supone 365 días pagados al año. Eso nunca ha pasado. Entre rotaciones, tiempo de preparación y el ocasional moroso, una parte de la renta programada nunca llega, y su lugar es la parte alta de la pila — no un vago descuento mental al final.
La tasa de vacancia de renta en Estados Unidos fue de 7.3% en el 2T 2026 (FRED, RRVRUSQ156N). Tu submercado será distinto, pero es un punto de partida defendible y muy por encima del 0% que suponen las hojas de cálculo de la mayoría de los vendedores. CasaWise estima la vacancia ciudad por ciudad a partir de la dirección y recurre a aproximadamente 8% sin una lectura local — mira cómo está construido el modelo.
Renta bruta programada $2,350 x 12 = $28,200 Provisión de vacancia $28,200 x 7.3% = -$2,059 ------------------------------------------------------ Renta bruta efectiva = $26,141
La renta bruta efectiva — $26,141 — es la única cifra de ingresos que pertenece al resto del análisis.
Las reglas empíricas de porcentajes son donde el análisis va a morir. Construye la pila línea por línea, e incluye estas dos líneas aunque tu instinto diga que no:
Reserva de CapEx. Los techos, los sistemas de climatización, los calentadores de agua y los pisos no fallan en un calendario que coincida con tu propiedad. Fallan una vez, y caro. Una propiedad que genera $200/mes de flujo de caja y necesita un techo de $14,000 en el año seis no generó $200/mes — generó menos, y financiaste la diferencia con negación. El CapEx es un costo anual real gastes o no ese año, y por eso CasaWise le da su propia línea y le aplica un modificador de peor caso más pesado que a los gastos operativos. Para dimensionarla: Reservas de CapEx: lo que realmente deberías apartar.
Administración de la propiedad, aunque la administres tú. Autoadministrar no hace que la administración sea gratis. Te convierte en quien cobra, y si no registras el gasto no puedes distinguir una propiedad que produce un retorno de un trabajo que produce un salario. Regístralo. La comisión regresa a ti como ingreso — pero el activo tiene que superar su propio umbral sin que tu trabajo lo subsidie, y tiene que seguir funcionando cuando te mudes, te ocupes o le vendas a un comprador pasivo.
La pila completa, con los costos fijos determinados por el precio de compra y los costos basados en ingresos determinados por la renta bruta efectiva:
| Línea de gasto | Base | Anual | Mensual |
|---|---|---|---|
| Impuesto predial | 1.1% de $340,000 | $3,740 | $312 |
| Seguro | 0.45% de $340,000 | $1,530 | $128 |
| Administración de la propiedad | 8% de $26,141 | $2,091 | $174 |
| Mantenimiento y reparaciones | 5% de $26,141 | $1,307 | $109 |
| Reserva de CapEx | 5% de $26,141 | $1,307 | $109 |
| HOA | ninguna | $0 | $0 |
| Total de gastos operativos | $9,975 | $831 |
Eso es 38.2% de la renta bruta efectiva. Si tu pila queda materialmente por debajo de 35% en una unifamiliar de renta sin HOA, te faltó algo. Revisa de nuevo el impuesto reavaluado a tu precio de compra en lugar del valor catastral del vendedor, el seguro cotizado como no ocupado por el propietario en lugar de una póliza de vivienda propia, el servicio de jardín y nieve, el control de plagas y los servicios que quedan a tu nombre entre inquilinos.
Renta bruta efectiva $26,141 Menos gastos operativos -$9,975 ------------------------------------------------ Ingreso Operativo Neto (NOI) $16,166
El NOI excluye tu hipoteca a propósito, porque el NOI describe el activo y la hipoteca te describe a ti. Dos compradores con distintos enganches y tasas compran el mismo edificio y obtienen el mismo NOI. Eso lo convierte en la base correcta para comparar propiedades — y en la base equivocada para decidir si puedes pagar esta.
El promedio de la hipoteca fija a 30 años fue de 6.67% la semana del 13 de agosto de 2026 (FRED, MORTGAGE30US). El financiamiento de inversión típicamente se cotiza por encima del promedio de vivienda propia, así que trata el 6.67% como un piso, no como un objetivo. CasaWise obtiene tasas en vivo de FRED en lugar de dejarte anclar en una tasa de hace dos años.
Monto del préstamo = $340,000 - $68,000 = $272,000
Tasa mensual = 6.67% / 12 = 0.5558%
Pago = P x r x (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)
= $272,000 x 0.005558 x (1.005558)^360 / ((1.005558)^360 - 1)
= $1,749.75 al mes
Servicio de deuda anual = $1,749.75 x 12 = $20,997NOI $16,166 Menos servicio de deuda anual -$20,997 ------------------------------------------------ Flujo de caja anual -$4,831 (-$403/mes)
El negocio está muerto aquí, en el paso cinco, antes de calcular una sola métrica de retorno. Por eso importa el orden. Empieza con la tasa de capitalización y el ratio de renta — ambos se ven sobrevivibles — y pasas una hora armando un caso a favor de una propiedad que pierde $403 al mes.
La razón se generaliza. La constante hipotecaria es el servicio de deuda anual dividido entre el saldo del préstamo: $20,997 / $272,000 = 7.72%. La tasa de capitalización es 4.75%. Cuando la tasa de capitalización queda por debajo de la constante hipotecaria tienes apalancamiento negativo — cada dólar prestado gana menos en el edificio de lo que cuesta en intereses, así que pedir más prestado empeora el retorno. Al 80% de LTV, el flujo de caja cruza el cero por debajo de 0.80 x 7.72% = 6.18%. Al 4.75%, esta propiedad no está ni cerca.
| Métrica | Fórmula | Resultado | Para qué sirve |
|---|---|---|---|
| Tasa de capitalización | NOI / precio | $16,166 / $340,000 = 4.75% | Comparar activos independientemente del financiamiento |
| Flujo de caja | NOI - servicio de deuda | -$4,831/año (-$403/mes) | Si puedes sostenerla |
| Retorno efectivo sobre efectivo | Flujo de caja / efectivo invertido | -$4,831 / $74,800 = -6.46% | Lo que gana tu dinero real |
| DSCR | NOI / servicio de deuda | $16,166 / $20,997 = 0.77 | Si un prestamista la financiará |
| GRM | Precio / renta bruta anual | $340,000 / $28,200 = 12.06 | Solo para filtrar |
| Ratio de Renta | Renta mensual / precio | $2,350 / $340,000 = 0.69% | Solo para filtrar |
Tres cosas que esa tabla muestra y que una lista de cinco métricas no mostrará.
La tasa de capitalización y el ratio de renta pasan mientras el negocio falla. Una tasa de capitalización de 4.75% es floja pero no alarmante, y 0.69% está por encima del ~0.65% que CasaWise trata como punto medio. Ninguno sabe que tu hipoteca existe. La regla del 1% que rechazaría esto con 0.69% era un filtro útil en la década de 2010; hoy está rota, y por eso el ratio de renta se califica sobre una curva y pesa 5%.
El GRM de 12.06 dice "mira más de cerca", y nada más. Ignora los gastos por completo. Por debajo de 12 amerita un análisis más profundo. Ordena una lista de cuarenta direcciones; nunca decide una.
El DSCR de 0.77 es un problema de financiamiento antes que un problema de inversión. Los prestamistas típicamente exigen 1.20+, y un producto de cobertura de servicio de deuda no lo suscribirá en absoluto. Un DSCR de 1.0 es el punto de equilibrio; por debajo de 1.0 la propiedad pierde dinero antes de cualquier sorpresa de mantenimiento. Más sobre dónde miente cada métrica: tasa de capitalización vs retorno efectivo sobre efectivo vs TIR.
CasaWise califica cada métrica sobre una curva lineal por tramos de 0–100 y las pondera:
| Métrica | Peso | Piso (0) | Punto medio (50) | Techo (100) |
|---|---|---|---|---|
| TIR | 40% | 0% | 9% | 18% |
| Retorno Efectivo sobre Efectivo | 25% | -5% | 2% | 6% |
| DSCR | 20% | 0.95 | 1.15 | 1.40 |
| Tasa de Capitalización | 10% | 3.5% | 5.0% | 7.0% |
| Ratio de Renta | 5% | 0.40% | 0.65% | 0.95% |
Bandas: 80–100 Fuerte, 50–79 Regular, 20–49 Precaución, 0–19 Alto Riesgo.
Estas anclas están calibradas para un entorno de tasas de aproximadamente 7%. Es una salvedad real, no un descargo. Un retorno efectivo sobre efectivo de 6% está en el techo aquí, mientras que el objetivo profesional histórico ha sido durante mucho tiempo 8–12%+. Ambas cosas son ciertas: 8–12% es lo que compraba el dinero cuando el dinero era más barato, y la curva está calibrada a lo alcanzable al costo de deuda de hoy. Si las tasas bajan materialmente estos umbrales deberían ajustarse, y quien siga usándolos sin cambios está calificando sobre una curva que ya se movió.
Calificada contra esas anclas, esta propiedad obtiene 0 en retorno efectivo sobre efectivo (-6.46% está por debajo del piso de -5%) y 0 en DSCR (0.77 está por debajo del piso de 0.95). La tasa de capitalización puntúa cerca de 42, el ratio de renta cerca de 57. Aunque la TIR puntuara un 100 perfecto — no lo hará — el compuesto ponderado no podría superar 47. Banda de Precaución en el mejor de los casos, con una historia de apreciación impecable haciendo todo el trabajo. Cómo se ve realmente un buen negocio de renta desglosa más las bandas.
El caso base te dice qué pasa si tus supuestos se cumplen. No te pagan por tener razón en promedio; te aniquila equivocarte una vez. CasaWise corre tres escenarios, y el peor caso aplica vacancia x1.8, gastos operativos x1.2 y CapEx x1.4 — el CapEx carga con el modificador más pesado porque las reparaciones mayores se pasan de la estimación mucho peor que los costos operativos. En esta propiedad eso significa vacancia de 13.14%, gastos un 20% arriba, CapEx un 40% arriba.
| Línea | Base | Peor |
|---|---|---|
| Renta bruta programada | $28,200 | $28,200 |
| Provisión de vacancia | -$2,059 (7.3%) | -$3,705 (13.14%) |
| Renta bruta efectiva | $26,141 | $24,495 |
| Impuesto predial | $3,740 | $4,488 |
| Seguro | $1,530 | $1,836 |
| Administración | $2,091 | $2,351 |
| Mantenimiento | $1,307 | $1,470 |
| Reserva de CapEx | $1,307 | $1,715 |
| Total de gastos operativos | $9,975 | $11,860 |
| NOI | $16,166 | $12,635 |
| Tasa de capitalización | 4.75% | 3.72% |
| Servicio de deuda anual | $20,997 | $20,997 |
| Flujo de caja anual | -$4,831 | -$8,362 |
| Flujo de caja mensual | -$403 | -$697 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | -6.46% | -11.18% |
| DSCR | 0.77 | 0.60 |
El NOI cae $3,531 — 21.8% — por modificadores que no son catastróficos. Sin incendio, sin demanda, sin moratoria de desalojos. Una temporada de renta más lenta, una renovación del seguro, un sistema de climatización. La sangría pasa de $403 a $697 al mes: $8,362 al año de tu bolsillo para sostener un activo que no te está pagando. Corre primero el peor caso y matarás los malos negocios en noventa segundos. Una propiedad que sobrevive a su peor caso es una que puedes sostener durante el periodo en que sostenerla es toda la estrategia.
Retírate cuando el caso base es negativo y el peor caso es peor. Esa es esta propiedad. Ninguna estructura de financiamiento, supuesto de apreciación o beneficio fiscal arregla un déficit mensual de $403 que se vuelve $697 bajo un estrés leve — la apreciación no se come, y el flujo de caja es el único pilar de los cuatro que es líquido. Los cuatro pilares explica por qué los otros tres no pueden cubrir un faltante de efectivo.
Retírate cuando cualquiera de estas sea cierta después de datos honestos:
Retirarse es más útil cuando sabes el precio al que no lo harías. Mantén la renta en $2,350 y la misma pila de gastos, y despeja el precio:
Así que la oferta es $277,500 en el mejor de los casos, y un operador disciplinado ofrece más cerca de $239,000 o sigue adelante. La debida diligencia de una propiedad de renta no es una búsqueda de razones para comprar — es un proceso que devuelve un precio, y a veces el precio es "no". Corre la secuencia en este orden en cada propiedad y toma minutos en lugar de una tarde. Cada fórmula y umbral de arriba está publicado en cómo calcula CasaWise.
Una pasada completa en una unifamiliar de renta toma de cinco a diez minutos una vez que verificaste renta, impuesto y seguro. La parte lenta es conseguir datos precisos, no la aritmética. Filtrar es más rápido — el GRM y el ratio de renta eliminan la mayoría de las direcciones en segundos, y solo los sobrevivientes necesitan la pila completa de gastos, el NOI, el servicio de deuda y la prueba de estrés.
La reserva de CapEx y la administración de la propiedad son las mayores omisiones — juntas $3,398 al año en el ejemplo de $340,000, la diferencia entre un negocio que parece marginal y uno claramente negativo. También se olvidan: el impuesto predial reavaluado a tu precio de compra en lugar del valor catastral del vendedor, el precio del seguro para no ocupado por el propietario, y los servicios que vuelven a tu nombre durante la vacancia.
Rara vez, y solo con los ojos abiertos. Un flujo de caja negativo significa fondear el activo con ingresos externos cada mes, apostando a que la apreciación y la amortización de capital superarán todo lo que aportas. La apreciación no se come, y una vacancia o un sistema de climatización averiado llega en el calendario de la propiedad, no en el tuyo. Primero dimensiona el faltante anual del peor caso contra las reservas líquidas.
Los prestamistas típicamente exigen 1.20 o mejor en productos de cobertura de servicio de deuda, y 1.20 es un piso personal razonable. Un DSCR de 1.00 es el punto de equilibrio: el NOI cubre exactamente el servicio de deuda sin nada que sobre para una sorpresa. Por debajo de 1.00 la propiedad pierde dinero antes de cualquier evento de mantenimiento, lo cual es una señal de alerta crítica y no una posición de negociación.
Úsala como filtro, nunca como decisión. La regla del 1% fue un atajo de filtrado útil en la década de 2010; hoy está rota en la mayoría de los mercados, y aplicarla de forma estricta eliminaría casi todas las propiedades en las metrópolis en apreciación. CasaWise califica el ratio de renta sobre una curva donde aproximadamente 0.65% es el punto medio, y lo pondera con solo 5% del Puntaje del Negocio.
El NOI describe la propiedad; el flujo de caja describe tu posición en ella. Dos compradores con distintos enganches y tasas obtienen el mismo NOI en el mismo edificio, lo que convierte al NOI en la base correcta para comparar propiedades y para la tasa de capitalización. Fusionar los dos oculta si un resultado débil viene de un activo débil o de un financiamiento caro.
El conocimiento es poder, y en la evaluación es sobre todo el poder de decir no rápido. Si quieres toda esta pila — renta bruta efectiva, las líneas de gastos, NOI, servicio de deuda a tasas FRED en vivo, las métricas de retorno, el Puntaje del Negocio y la prueba de estrés de tres escenarios — corrida desde una dirección en lugar de armada a mano, empieza con el nivel gratuito. No se requiere tarjeta de crédito.