El presupuesto de flip que casi todos escriben tiene cuatro líneas y necesita siete. Un negocio modelado a 4, 7 y 10 meses, la regla del 70% puesta a prueba, cada número a la vista.
Los costos de tenencia de un fix and flip son cada dólar que la propiedad te cobra por existir mientras es tuya — intereses, impuesto predial, seguro, servicios y HOA — y son la única línea del presupuesto de un flip que crece mientras duermes. El presupuesto que casi todos escriben tiene cuatro líneas: compra, rehabilitación, precio de venta, ganancia. Necesita siete, y las tres que faltan son las tres que escalan con el tiempo.
La ecuación que corre CasaWise, publicada en Cómo Calculamos:
Ganancia del Flip = ARV - Precio de Compra - Rehabilitación - Costos de Venta
- Costos de Tenencia - Puntos - Costos de CierreCada resta existe por una razón:
| Línea | Por qué va aparte |
|---|---|
| Precio de compra | El único número que controlas por completo, y solo el día que firmas |
| Rehabilitación | El número que menos controlas, y el que vas a revisar |
| Costos de venta | Se cobran sobre el precio de venta, no sobre el de compra — una base distinta |
| Costos de tenencia | La única línea que mueve el calendario y no el alcance de la obra |
| Puntos | Se pagan una vez, al fondear, sobre el saldo del préstamo — no son parte de la tasa |
| Costos de cierre | Se pagan dos veces en un flip, una al comprar y otra al vender |
| ARV | No es una resta, pero es la base del costo más grande después de la rehabilitación |
Comprime tenencia, puntos y cierre en un "digamos que cinco por ciento" mental y el negocio se verá bien justo hasta el mes en que deja de verse así.
Una casa, llevada a lo largo de todo el artículo.
| Dato | Valor |
|---|---|
| Precio de compra | $260,000 |
| Presupuesto de rehabilitación | $65,000 |
| Valor después de reparaciones (ARV) | $410,000 |
| Financiamiento (supuesto) | 85% de la compra = préstamo de $221,000 |
| Enganche | $39,000 |
| Tasa (supuesta) | 6.67%, solo intereses |
| Puntos (supuestos) | 2 puntos = $4,420 |
| Costos de cierre de la compra (supuestos) | 2% de la compra = $5,200 |
| Costos de venta | 6% del ARV = $24,600 |
El adelanto del 85%, los dos puntos y la estructura de solo intereses son supuestos elegidos para este ejemplo, no una cotización ni un promedio de mercado. El 6.67% es el promedio de la hipoteca fija a 30 años para la semana del 13 de agosto de 2026 (FRED, MORTGAGE30US). El financiamiento de rehabilitación a corto plazo se cotiza por encima del dinero convencional para vivienda propia — cuánto por encima depende de tu prestamista y de tu historial, y ningún artículo honesto puede decirte el diferencial. Usa 6.67% como piso y vuelve a correrlo con tu tasa real. Sobre un saldo de $221,000, cada punto porcentual adicional suma $184.17 al mes, o $6.05 al día.
El efectivo invertido sigue la misma definición que CasaWise usa en cada modelo — enganche más rehabilitación más costos de cierre más puntos:
$39,000 + $65,000 + $5,200 + $4,420 = $113,620
La fórmula de los costos de tenencia es directa:
Costos de Tenencia = (Hipoteca Mensual + Predial Prorrateado + Seguro Prorrateado) x Meses de Tenencia
Prorrateado significa mensual — el impuesto anual y la prima anual, cada uno dividido entre doce, cobrados por cada mes que mantienes la propiedad, incluido el mes en que la cuadrilla del tablarroca nunca llegó. Luego suma las dos líneas que la fórmula te deja a ti: los servicios, que pagas completos porque nadie vive ahí para pagarlos, y la HOA si la propiedad tiene una.
| Línea mensual | Base | Monto |
|---|---|---|
| Intereses | $221,000 x 6.67% / 12 | $1,228.39 |
| Impuesto predial (prorrateado) | 1.1% de $260,000 / 12 | $238.33 |
| Seguro (prorrateado) | 0.45% de $260,000 / 12 | $97.50 |
| Subtotal de la fórmula | $1,564.22 | |
| Servicios | supuesto, propiedad vacía | $180.00 |
| HOA | supuesto | $95.00 |
| Quema mensual total | $1,839.22 |
El 1.1% de predial y el 0.45% de seguro son los valores de respaldo de CasaWise cuando no hay datos locales; el modelo estima ambos ciudad por ciudad a partir de la dirección. Consigue una cotización real antes de apoyarte en el respaldo del seguro — una propiedad vacía y en remodelación no es el mismo riesgo de suscripción que una habitada, y la póliza que la cubre es un producto distinto.
Ahora convierte:
$1,839.22 x 12 = $22,070.64 al año $22,070.64 / 365 = $60.47 al día
$60.47 al día. Los números mensuales se archivan. Los números diarios se atienden. Una inspección que se recorre del martes al lunes siguiente son seis días, o $362.82 — más de lo que la mayoría discutiría en una orden de cambio. Tres semanas de espera por la plantilla de la cubierta cuestan $1,269.87. Una vez que la quema es una cifra diaria, "lo vemos la próxima semana" tiene precio, y empiezas a pagar horas extra para comprimir un calendario en lugar de intereses para extenderlo.
Todo lo que está arriba de la línea de tenencia es fijo. Ganancia antes de costos de tenencia:
$410,000 ARV -$260,000 compra - $65,000 rehabilitación - $24,600 costos de venta (6% del ARV) - $4,420 puntos - $5,200 costos de cierre de la compra -------------------------------------- = $50,780 antes de un solo día de carga
Luego el calendario hace su trabajo:
| 4 meses | 7 meses | 10 meses | |
|---|---|---|---|
| Ganancia antes de tenencia | $50,780.00 | $50,780.00 | $50,780.00 |
| Costos de tenencia ($1,839.22/mes) | -$7,356.88 | -$12,874.54 | -$18,392.20 |
| Ganancia del Flip | $43,423.12 | $37,905.46 | $32,387.80 |
| ROI del Flip (ganancia / $113,620) | 38.22% | 33.36% | 28.51% |
| El mismo ROI, anualizado | 114.66% | 57.19% | 34.21% |
Dos lecturas, y las dos importan.
La ganancia bruta solo cae 25% a lo largo de seis meses extra, porque este negocio arrancó con un colchón de $50,780. A $1,839.22 al mes, el calendario por sí solo tarda 27.6 meses en dejarla en cero — un margen que existe solo porque el precio de compra fue bueno.
La columna anualizada es la honesta. La misma casa, la misma cuadrilla, los mismos acabados, rinde 114.66% anualizado en un ciclo de cuatro meses y 34.21% en uno de diez. No te ganaste un peor negocio — te ganaste el mismo negocio a un tercio de la velocidad, con $113,620 y tu garantía personal atorados dos veces y media más tiempo. Los flippers no quiebran en un negocio. Quiebran haciendo un negocio al año con capital cotizado para tres.
Ahora compra la misma casa en un mercado donde otros dos operadores vieron el mismo diferencial. Compra a $290,000, todo lo demás sin cambios.
| 4 meses | 7 meses | 10 meses | |
|---|---|---|---|
| Ganancia antes de tenencia | $19,670.00 | $19,670.00 | $19,670.00 |
| Costos de tenencia ($2,019.71/mes) | -$8,078.84 | -$14,137.97 | -$20,197.10 |
| Ganancia del Flip | $11,591.16 | $5,532.03 | -$527.10 |
| ROI del Flip (ganancia / $119,230) | 9.72% | 4.64% | -0.44% |
La misma casa. La misma rehabilitación. El mismo ARV. Bueno a los cuatro meses, apenas vale el riesgo a los siete, una pérdida a los diez — y la única variable que se movió fue el calendario. El punto de equilibrio cae en 9.7 meses. La quema también subió a $66.40 al día, porque un precio más alto significa un préstamo más grande, más puntos, más costos de cierre y una factura de predial más alta. Pagar de más no te cuesta solo la diferencia. Acelera el medidor. Ese es todo el argumento para evaluar la duración de la tenencia antes de evaluar la ganancia.
CasaWise enuncia la regla de la forma estándar: el precio de compra debe estar en o por debajo del 70% del ARV menos la rehabilitación.
Compra máxima = (0.70 x $410,000) - $65,000
= $287,000 - $65,000
= $222,000La compra de $260,000 falla por $38,000. Compra más rehabilitación son $325,000, o 79.27% del ARV contra un techo de 70%. Y aun así el negocio ganó $43,423 en cuatro meses. Las dos afirmaciones son ciertas, lo que te dice qué es la regla: un filtro, no un veredicto.
Reserva 30% del ARV — aquí, $123,000 — para cubrir costos de venta, puntos, costos de cierre, costos de tenencia y ganancia en un solo número. En el máximo de $222,000, la misma casa devuelve $78,912 en una tenencia de siete meses, un ROI del Flip de 74.09%, y necesitaría 56 meses de carga para llegar al punto de equilibrio. Eso no es una meta. Es una regla dimensionada para que los errores sean sobrevivibles.
Lo que asume en silencio. Una duración de tenencia normal, porque los costos de tenencia son el único dato que no puede ver — la regla no sabe si vas a mantener la propiedad cuatro meses o catorce. Costos de venta normales, porque el 6% del ARV va incrustado en la reserva en una proporción fija. Y un estimado de rehabilitación que se sostiene, que es el número menos confiable del modelo.
Dónde se rompe, en las dos direcciones. La regla reserva un solo porcentaje plano contra cuatro costos que escalan distinto: los costos de venta escalan con el ARV, los puntos y los costos de cierre escalan con el precio de compra, los costos de tenencia escalan con el tiempo y el tamaño del préstamo, y buena parte del riesgo de la rehabilitación no escala con el precio en absoluto.
Usa la regla para ordenar una lista. Usa la ecuación completa para poner precio a una oferta.
El valor por defecto permanente de CasaWise es 6% de costos de venta — comisión del agente más costos de cierre del lado del vendedor — aplicado sobre el precio de venta. En este negocio son $24,600: 29% de todo el diferencial de $85,000 entre el costo total y el ARV, y más que los puntos y los costos de cierre juntos.
La base importa más que la tasa. El ARV aquí hace doble turno — es tu línea de ingresos y la base de tu segundo gasto más grande. Fállale por $10,000 y no pierdes $10,000, pierdes $9,400, porque también te ahorras $600 de comisión sobre dinero que no lograste ganar. Esa es la única buena noticia.
La mala noticia es lo que el error le hace al calendario. Un ARV sobreestimado se convierte en un precio de lista sobreestimado, y un precio de lista sobreestimado no falla rápido — se queda ahí, atrae visitas sin ofertas, y tarda tres meses en decirte cuánto valía. Sobre la base de $290,000, un error de $10,000 en el ARV más tres meses extra descubriéndolo cuesta $9,400 + $6,059.13 = $15,459.13, o 78.59% de toda la ganancia presupuestada. Por eso un dólar de optimismo en el ARV cuesta más de un dólar. No es el dólar — es la quema que pagas mientras el mercado te explica el error.
Saca el ARV de ventas cerradas en los últimos 90 días, mismo submercado, mismo nivel de acabados que el que de verdad vas a construir.
Descubrir alcance después de la demolición. Cotizaste la rehabilitación sobre lo que podías ver. La demolición te muestra el resto: el subtablero eléctrico fallido, la vigueta con muescas, el daño por agua detrás del recubrimiento de la tina. Eso no es pagar más por el mismo trabajo — es trabajo nuevo, que exige precio nuevo, a veces un oficio nuevo, y siempre tiempo nuevo. Presupuesta una contingencia que de verdad pienses gastar.
Tiempos de permisos e inspecciones. Los permisos son una fila, y tú no controlas la fila. Un alcance que dispara revisión de planos añade calendario que no puedes comprimir con dinero, y una inspección reprobada no te cuesta la cuota de reinspección — te cuesta el hueco hasta la siguiente cita, más cada oficio detrás de ella parado sin hacer nada. Averigua qué exige tu jurisdicción antes de escribir la oferta, no después de la demolición.
Secuencia de contratistas. Los oficios corren en orden y cada uno espera al anterior. Un subcontratista que se corre una semana no cuesta una semana; cuesta una semana más el hueco que se abra antes de que el siguiente oficio pueda reprogramarse en tu obra y no en la de alguien más. Secuencia el calendario antes de cerrar, confirma la disponibilidad por escrito, y paga por apartar los espacios en la ruta crítica.
Ninguna de estas necesita una estadística para ser persuasiva. Necesitan una quema diaria colgada encima, que es el punto de calcular $60.47.
El modelado de Fix & Flip y la verificación de la Regla del 70% en Deal Insights forman parte del nivel Ultimate AI Investors — la ecuación completa de ganancia, la construcción mensual de los costos de tenencia, el ROI del Flip sobre el efectivo invertido, y la regla puesta a prueba contra tus datos en lugar de en tu cabeza. El modelado BRRRR vive en el mismo nivel, lo cual importa cuando estás eligiendo entre vender y refinanciar la misma propiedad; la matemática del BRRRR y los cinco lugares donde se rompe cubre ese camino, y los detalles de los niveles están en precios. Cada fórmula de arriba está publicada en Cómo Calculamos. Si la salida es una renta en lugar de una venta, empieza con cómo analizar una propiedad de renta y dimensiona las reservas con reservas de CapEx.
No hay una cifra típica que valga la pena citar, porque los costos de tenencia dependen de tu saldo de préstamo, tu tasa, la tasa de predial local y el producto de seguro. Mejor construye la línea: intereses mensuales, más el impuesto predial anual dividido entre doce, más el seguro anual dividido entre doce, más servicios y HOA. En el ejemplo de $260,000 eso da $1,839.22 al mes, o $60.47 al día.
Solo de forma implícita, y mal. La regla reserva un 30% plano del ARV para cubrir costos de venta, puntos, costos de cierre, costos de tenencia y ganancia, todo junto — no tiene un dato para la duración de la tenencia, así que no puede distinguir un proyecto de cuatro meses de uno de catorce. Trátala como un filtro que asume una tenencia normal, y luego calcula la quema real por separado antes de escribir una oferta.
Usa siete líneas, no cuatro: precio de compra, rehabilitación, costos de venta, costos de tenencia, puntos del préstamo, costos de cierre y ARV. Luego modela la tenencia a tres duraciones en lugar de una. Las tres líneas que la mayoría de los presupuestos omiten — tenencia, puntos y cierre — son las que escalan con el tiempo y con el tamaño del préstamo, que es exactamente por lo que son las que convierten un negocio rentable en uno marginal.
Porque el retorno es una tasa, no una cantidad en dólares. El ejemplo de $260,000 gana $43,423 en cuatro meses y $32,388 en diez. Eso es una caída de 25% en dólares, pero una bajada de 114.66% a 34.21% anualizado, con tu capital y tu garantía atorados dos veces y media más tiempo. La velocidad, no la ganancia por negocio, es lo que se capitaliza.
CasaWise usa por defecto 6% del precio de venta, que cubre la comisión del agente más los costos de cierre del lado del vendedor. Verifícalo localmente — las estructuras de comisión y los impuestos de transferencia que paga el vendedor varían por estado. La base importa más que la tasa: como los costos de venta se cobran sobre el ARV, un ARV sobreestimado infla tu línea de ingresos y tu línea de gastos a la vez, y luego te cobra quema diaria mientras el mercado te corrige.
El conocimiento es poder, y en un flip la mayor parte de ese poder es conocer tu quema diaria antes de firmar. Si quieres la ecuación completa de ganancia, la construcción de los costos de tenencia y la verificación de la Regla del 70% corridas desde una dirección en lugar de armadas a mano, empieza con el nivel gratuito. Sin tarjeta de crédito.