Evaluación de STR vs LTR: Compara el NOI, No la Renta Bruta

Un análisis de renta de corto plazo vs renta de largo plazo sobre una misma propiedad, evaluada de las dos formas — pila completa de gastos, ingresos estacionales, NOI, DSCR y peor caso.

Una renta de corto plazo en la propiedad de abajo genera en bruto 1.84 veces lo que genera la renta de largo plazo, y produce menos ingreso operativo neto. Ese es todo el argumento, y es la razón por la que las comparaciones de ingresos brutos venden malas rentas de corto plazo.

La comparación honesta es el NOI, el retorno efectivo sobre efectivo sobre el efectivo total invertido, y el DSCR bajo un peor caso. Abajo hay una casa de $285,000 evaluada de las dos formas, línea por línea, con la aritmética a la vista.

Una renta de largo plazo es un diferencial de financiamiento. Una renta de corto plazo es un negocio que es dueño de una casa.

Ese replanteamiento impulsa todo lo demás. Una renta de largo plazo es un activo estabilizado: fijas una renta por doce meses, deduces una provisión de vacancia, pagas una canasta de costos que apenas se mueve y te quedas con el diferencial entre el NOI y el servicio de deuda. El riesgo operativo se concentra en un evento al año — la rotación.

Una renta de corto plazo es un negocio en operación. Se reprecia cada noche, se vuelve a vender 69 veces al año, carga con costos similares a una nómina, compra sus propios consumibles, paga sus propios servicios y depende de un canal de distribución que no controla. Además resulta que es dueña de un inmueble. Evalúala como un contrato de arrendamiento y te perderás la mayor parte de su estructura de costos y todo su riesgo.

La propiedad, evaluada una vez

Ambas evaluaciones usan términos de adquisición idénticos. Solo cambia el modelo operativo.

El 6.67% es el promedio de la hipoteca a tasa fija a 30 años para la semana del 13 de agosto de 2026. El pago es la fórmula de amortización estándar publicada en la página de cálculos de CasaWise.

Ingresos: una línea es un número mensual, la otra son 365 subastas diarias

Largo plazo. La renta es $2,600. La renta bruta efectiva es renta x 12 x (1 − vacancia). La tasa de vacancia de renta en Estados Unidos fue de 7.3% en el 2T 2026, así que:

Renta bruta programada = $2,600 x 12          = $31,200.00
Renta bruta efectiva   = $31,200 x (1 - 0.073) = $28,922.40

Corto plazo. El ingreso es ADR x ocupación x 365, más las tarifas de limpieza cobradas a los huéspedes. La trampa es la palabra "anual". Una ocupación promedio anual de 61% no significa 61% cada mes, y a la hipoteca no le importa el promedio — vence el día primero, doce veces.

Aquí está la misma casa en una escalera con pico de verano, con el costo operativo mensual completo y el pago de $1,375.03 aplicado a cada mes. Las tarifas de limpieza se cobran a los huéspedes a $135 por rotación y se muestran en ingresos; la factura del personal de limpieza aparece en gastos. Las rotaciones suponen una estancia promedio de 3.2 noches.

Ocho de los doce meses no cubren sus propios costos más la hipoteca. Julio y agosto juntos cargan con $4,741.28 del año. Ese es un problema de ciclo de caja que el promedio anual no puede mostrarte, y es la razón por la que una renta de corto plazo necesita una reserva operativa que una de largo plazo no necesita.

Comparación bruta: $57,395 contra $31,200. La renta de corto plazo genera en bruto 1.84x. Guarda ese número.

La estructura de gastos es donde realmente se decide la comparación

Misma casa, mismo techo, misma factura de impuestos. Cada línea de abajo es una cifra anual. Las tasas de administración y de plataforma son supuestos de ejemplo usados para que la aritmética sea legible, no tasas de mercado — cotiza las tuyas antes de ofertar.

Cuatro cosas de esa tabla merecen señalarse.

La administración no es el mismo servicio. Ocho por ciento de una renta de largo plazo compra el cobro de la renta y un árbol de llamadas de mantenimiento. Veinte por ciento del ingreso por hospedaje compra fijación de precios, gestión del anuncio, mensajería con huéspedes, programación de rotaciones y manejo de daños — una operación con personal. Comparar los dos porcentajes como si midieran lo mismo es el error más común en estas comparaciones.

El seguro es una póliza distinta, no una más grande. El uso de corto plazo típicamente queda fuera del formato de póliza estándar para propietarios de renta y requiere una cobertura escrita para ocupación transitoria. No escales tu prima de largo plazo por un múltiplo. Consigue una cotización en firme y pon ese número en el modelo.

La limpieza no se neutraliza. Los $9,315 cobrados a los huéspedes compensan exactamente los $9,315 pagados al personal de limpieza en este ejemplo, pero las comisiones de plataforma se cobran sobre el valor total de la reserva, incluida la tarifa. Esa es una fuga real, y es la razón por la que la tarifa no puede tratarse como un simple traspaso.

Los servicios pasan del nombre del inquilino al tuyo. El internet también. Esas dos líneas por sí solas son $4,620 al año que simplemente no existen en la evaluación de largo plazo.

NOI, flujo de caja, retorno efectivo sobre efectivo y DSCR, de las dos formas

Usando las fórmulas de CasaWise: NOI = ingreso bruto efectivo − gastos operativos; DSCR = NOI / servicio de deuda anual; retorno efectivo sobre efectivo = flujo de caja anual / efectivo total invertido.

La renta de corto plazo generó en bruto 1.84x y produjo el 76.5% del NOI. También pasó de un DSCR financiable de 1.16 a 0.89 — por debajo del punto de equilibrio, por debajo del requisito de 1.20 de cualquier prestamista, y en una posición de flujo de caja negativo desde la adquisición. Ten mucho cuidado con eso.

La sensibilidad útil es el punto de equilibrio. Manteniendo esta estructura de costos, la renta de corto plazo necesita $65,580.84 de ingresos para igualar el NOI de largo plazo — 2.10x el bruto de largo plazo, lo que con esta escalera de ADR significa cerca de 70% de ocupación anual. Esa es la verdadera tasa de corte, y no se acerca ni de lejos al 1.5x que se suele citar.

El mobiliario es efectivo que sale, y baja el retorno efectivo sobre efectivo

El efectivo total invertido es enganche + rehabilitación + costos de cierre + puntos. El paquete de mobiliario de $24,000 es capital de adquisición exactamente en el mismo sentido que un techo — no puedes poner la propiedad a producir sin él, y nunca aparece en el NOI. Su lugar es el denominador.

Usa el caso autoadministrado de abajo, que produce un flujo de caja positivo de $7,767.08, para ver el tamaño del efecto:

Ignorando el mobiliario:  $7,767.08 / $79,087.50  = 9.82%
Contando el mobiliario:   $7,767.08 / $103,087.50 = 7.53%

Son 229 puntos base de retorno que existen solo en modelos que olvidaron contar el efectivo. Nota la trampa en espejo del caso administrado: dividir un flujo de caja negativo entre una base mayor hace que el retorno efectivo sobre efectivo se vea menos malo (−1.79% contra −2.34%), lo cual no es una mejora.

Peor caso: la renta de largo plazo se degrada, la renta de corto plazo se rompe

CasaWise corre tres escenarios con modificadores fijos — el peor caso es vacancia x1.8, gastos x1.2 y CapEx x1.4. Aplícalos a ambas. Para la renta de corto plazo, la vacancia es 1 − ocupación: 38.6% x 1.8 es 69.5% de vacancia, lo que deja la ocupación en aproximadamente 30% — 111 noches reservadas en lugar de 224.

La renta de largo plazo se degrada: DSCR de 1.16 a 0.93, unos manejables $1,168.70 al año de efectivo inyectado. La renta de corto plazo se rompe. Un NOI negativo significa que la propiedad no cubre sus propios costos operativos antes de pagar un dólar de la hipoteca, y el propietario está firmando un cheque de aproximadamente $1,912 al mes sin que haya ocurrido ningún evento del lado del activo. Nada del edificio cambió. Solo se movió la línea de ingresos.

Esa asimetría es estructural. Costos operativos fijos altos más una línea de ingresos que se reprecia cada noche equivalen a un apalancamiento operativo alto en ambas direcciones. Una renta de largo plazo no puede perder el 50% de sus ingresos sin una catástrofe. Una de corto plazo puede perderlo por una ola de oferta de competidores, un cambio de posicionamiento o una temporada floja.

La regulación es un dato de la evaluación, no una nota al pie

Todos los demás riesgos de esta página los pone en precio el mercado. El riesgo regulatorio es binario y es impuesto. La pregunta que hay que responder antes de ofertar no es si las restricciones son probables — es cuánto vale esta propiedad para ti si el uso de corto plazo queda prohibido en algún punto de tu periodo de tenencia.

Ya tienes esa respuesta. Es la evaluación de largo plazo: NOI de $19,144.99, DSCR de 1.16, y $24,000 de mobiliario que ya no gana nada. Si la columna de largo plazo no sobrevive por sí sola, la renta de corto plazo es un negocio de un solo permiso con una hipoteca encima. Evalúa primero el plan de respaldo. Es la misma disciplina que revisar un negocio antes de hacer una oferta — estás poniendo precio a la baja, no pronosticándola.

Cuándo gana de verdad la renta de corto plazo

Sin rodeos: cuando tú pones el trabajo, o cuando los ingresos superan el punto de equilibrio por un margen amplio.

Quita la línea de administración — autoadministra — y la misma casa produce:

Eso le gana a la renta de largo plazo en cada línea: $24,267.45 de NOI contra $19,144.99, 7.53% de retorno efectivo sobre efectivo contra 3.34%, DSCR de 1.47 contra 1.16. Medido contra las anclas del Puntaje del Negocio, un retorno efectivo sobre efectivo de 7.53% está por encima del techo y un DSCR de 1.47 también.

Los $9,616 que volviste a sumar son tu salario por fijar precios 365 noches, coordinar 69 rotaciones y contestar mensajes a las 11 pm. Ese es un trabajo real y es una forma legítima de obtener un retorno — solo regístralo honestamente como ingreso ganado y no como rendimiento de inversión. Y nota que incluso autoadministrada, el peor caso sigue produciendo −$1,672.77 de NOI y un DSCR de −0.10. El trabajo cambia el caso base. No cambia la forma del riesgo.

Cómo lo maneja CasaWise

El Análisis de Alquiler de Corto Plazo y el Análisis de Duración de Inversión forman parte del nivel Pro AI Investors — mira precios. El motor de cálculo gratuito ya corre la columna de largo plazo, el peor caso de tres escenarios, el DSCR y el retorno efectivo sobre efectivo en cada negocio, así que puedes construir la evaluación de respaldo antes de decidir si la columna de corto plazo vale siquiera la pena modelarla.

Cada fórmula de esta página — NOI, DSCR, retorno efectivo sobre efectivo, efectivo invertido — está publicada en Cómo Calculamos, junto con los modificadores de escenario usados arriba. Fija la reserva de CapEx de forma deliberada y no por costumbre; lo que realmente deberías apartar explica cómo se construye ese número.

Preguntas Frecuentes