Un negocio BRRRR completo trabajado de principio a fin a 75% de LTV, y luego vuelto a correr por los cinco modos de falla que de verdad lo hunden — con el delta en dólares de cada uno.
La matemática del BRRRR es una sola línea — Préstamo de Refi = ARV x LTV de Refinanciamiento % — y cada modo de falla de la estrategia es una falla al predecir una de esas dos variables, o un costo que se fue acumulando mientras esperabas a averiguarlo. La mayoría del contenido sobre BRRRR modela el camino feliz. Esto modela el mismo negocio de las cinco formas en que sale mal, con el delta en dólares de cada una.
Un caso base, con cada paso a la vista, y fórmulas que coinciden con cómo lo modela CasaWise.
Adquisición y rehabilitación
| Línea | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $180,000 |
| Enganche (20%) | $36,000 |
| Préstamo de adquisición | $144,000 (solo intereses, 10%) |
| Puntos del préstamo (2) | $2,880 |
| Costos de cierre de la compra | $5,400 |
| Presupuesto de rehabilitación | $50,000 |
Efectivo Invertido = Enganche + Rehabilitación + Costos de Cierre + Puntos del Préstamo = $36,000 + $50,000 + $5,400 + $2,880 = $94,280
La tenencia — seis meses, sin renta
Costos de Tenencia = (Hipoteca Mensual + Predial Prorrateado + Seguro Prorrateado) x Meses de Tenencia
Solo intereses sobre $144,000 al 10% son $1,200 al mes. El predial y el seguro sobre la base previa a la rehabilitación corren en $165 y $67.50. Eso es $1,432.50 al mes, o $8,595 en seis meses. Capital total desplegado antes del refinanciamiento: $102,875.
El refinanciamiento
El ARV se avalúa en $290,000. El prestamista escribe 75%.
Préstamo de refi = $290,000 x 0.75 = $217,500 Capital recuperado = $217,500 - $144,000 = $73,500 Costos de cierre del refi (2% del préstamo) = ($4,350) Efectivo neto de vuelta a ti = $69,150 Capital que queda en el negocio = $102,875 - $69,150 = $33,725
El nuevo pago, amortizado a 30 años fijo al 6.67% — el promedio de la hipoteca fija a 30 años para la semana del 13 de agosto de 2026 — es de $1,399.15 al mes, o $16,789.80 al año.
Operación estabilizada, renta de $2,750, vacancia de 8%:
Renta bruta efectiva = $2,750 x 12 x (1 - 0.08) = $30,360.00 Costos fijos (predial 1.1% + seguro 0.45% de $290,000) = $4,495.00 Basados en ingresos (administración 8% + mantenimiento 5% de la RBE) = $3,946.80 Reserva de CapEx (5% de la RBE) = $1,518.00 NOI = $30,360.00 - $9,959.80 = $20,400.20 Flujo de caja anual = $20,400.20 - $16,789.80 = $3,610.40 ($300.87/mes) DSCR = $20,400.20 / $16,789.80 = 1.22 Retorno efectivo sobre efectivo = $3,610.40 / $33,725 = 10.71% Tasa de capitalización sobre el valor estabilizado = $20,400.20 / $290,000 = 7.03%
Ese es un buen negocio. Libra el DSCR de 1.20 que exigen la mayoría de los prestamistas, produce una tasa de capitalización de 7.03% sobre el valor que creaste, y el 67% de tu capital salió de vuelta.
Fíjate en qué lo sostiene: la renta es el 0.95% del ARV, en el tope mismo de la curva del ratio de renta de CasaWise, donde 0.65% es el punto medio. El caso base libra el DSCR porque la relación renta-valor está cerca del techo — no porque el BRRRR sea generoso.
Fíjate en una cosa más. 0.70 x $290,000 - $50,000 = $153,000, así que comprar a $180,000 reprueba la Regla del 70% por $27,000. Eso es normal, y vale la pena decirlo sin rodeos: un negocio que pasa la Regla del 70% y refinancia al 75% del ARV devuelve más de lo que pusiste casi por definición, porque 75% es mayor que 70%. La mayoría de los BRRRR reales dejan capital adentro.
No compraste un ARV. Compraste una hipótesis sobre uno, y un valuador la resuelve cuando el dinero de la rehabilitación ya se gastó. El avalúo cae en $266,800 — 8% por debajo, un fallo de $23,200.
| Plan | Avalúo 8% por debajo | Delta | |
|---|---|---|---|
| ARV | $290,000 | $266,800 | −$23,200 |
| Préstamo de refi (75%) | $217,500 | $200,100 | −$17,400 |
| Cierre del refi (2%) | $4,350 | $4,002 | −$348 |
| Efectivo neto de vuelta | $69,150 | $52,098 | −$17,052 |
| Capital que queda en el negocio | $33,725 | $50,777 | +$17,052 |
| Nuevo pago | $1,399.15 | $1,287.22 | −$111.93 |
| DSCR | 1.22 | 1.32 | +0.10 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | 10.71% | 9.76% | −0.95 pp |
Lee el apalancamiento: cada dólar de fallo en el ARV cuesta 75 centavos de capital recuperado. Un fallo de 5% en este ARV atrapa $10,875; uno de 10% atrapa $21,750. No hay arreglo operativo después del cierre — traes efectivo a la mesa o lo dejas en la pared.
La parte contraintuitiva es que la propiedad se volvió más segura. Préstamo más chico, pago más bajo, DSCR arriba a 1.32, flujo de caja mensual arriba a $412.79. Lo que se rompió fue la estrategia, no el activo. El BRRRR es una jugada de velocidad del capital, y un avalúo bajo la convierte en un comprar-y-mantener ordinario que pagaste de más por crear.
El refinanciamiento es un préstamo nuevo cotizado el día que cierra, no el día que compraste. Entre la compra y la estabilización están la rehabilitación más el seasoning que exija tu prestamista antes de prestar contra el valor avaluado en lugar del costo — meses de exposición a la tasa que no controlas. El mismo préstamo de $217,500, 100 puntos base más arriba, al 7.67%:
| 6.67% | 7.67% | |
|---|---|---|
| Pago mensual | $1,399.15 | $1,546.19 |
| Servicio de deuda anual | $16,789.80 | $18,554.28 |
| Flujo de caja anual | $3,610.40 | $1,845.92 |
| Flujo de caja mensual | $300.87 | $153.83 |
| DSCR | 1.22 | 1.10 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | 10.71% | 5.47% |
$147.04 al mes es todo el delta, y recorta el flujo de caja anual en 49% y deja el DSCR por debajo de 1.20.
Luego viene el efecto de segundo orden que la gente pasa por alto. El prestamista no solo te cotiza una tasa peor — dimensiona el préstamo a su prueba de DSCR. Con un mínimo de 1.20, el servicio de deuda máximo es $20,400.20 / 1.20 = $17,000.17, un pago de $1,416.68. Al 7.67% eso soporta aproximadamente $199,280, no $217,500. El movimiento de la tasa por sí solo le rebana $18,220 a tu capital recuperado antes de que nadie haya cuestionado tu ARV. El riesgo de tasa y el riesgo de avalúo se acumulan.
Cada mes de sobrecosto es servicio de deuda más predial más seguro sobre un activo que no produce nada. La rehabilitación sube a $62,000 y la tenencia se estira de seis meses a diez:
Efectivo invertido = $36,000 + $62,000 + $5,400 + $2,880 = $106,280 Costos de tenencia = $1,432.50 x 10 = $14,325 Total desplegado = $120,605 El refinanciamiento no cambia: efectivo neto de vuelta = $69,150 Capital que queda en el negocio = $51,455
Eso es $17,730 más de capital atrapado — $12,000 de rehabilitación, $5,730 de carga pura sobre un edificio vacío — y el retorno efectivo sobre efectivo cae de 10.71% a 7.02% sin cambiar un solo supuesto operativo. Más $11,000 de renta bruta que nunca cobraste, que no aparece en ninguna línea de efectivo invertido pero se fue igual. Los costos de tenencia son la línea más callada de un presupuesto de valor agregado y la que más probablemente se come el margen — la misma dinámica que gobierna el presupuesto de un fix and flip, donde el reloj, y no los materiales, mata el negocio.
Este es el clásico. Sacaste tu capital, estás orgulloso de la ejecución, y la propiedad ahora pierde dinero cada mes. El mecanismo suele ser un estimado de renta que fue 15% optimista. La renta llega en $2,300, no en $2,750:
Renta bruta efectiva = $2,300 x 12 x 0.92 = $25,392.00 Costos fijos = $4,495.00 Basados en ingresos (13% de la RBE) = $3,300.96 Reserva de CapEx (5% de la RBE) = $1,269.60 NOI = $16,326.44 Flujo de caja anual = $16,326.44 - $16,789.80 = -$463.36 (-$38.61/mes) DSCR = $16,326.44 / $16,789.80 = 0.97 Retorno efectivo sobre efectivo = -1.37%
Un fallo de $450 al mes en la renta mueve el NOI en $4,073.76 al año — $339.48 al mes — y esa es toda la distancia entre $300.87 positivos y $38.61 negativos.
Un DSCR de 0.97 significa que la propiedad no cubre su propia deuda antes de cualquier sorpresa, y los prestamistas exigen 1.20+, así que este préstamo no se escribe con esta renta — te enteras en la suscripción, después de que el dinero de la rehabilitación se gastó. De los cuatro pilares, el flujo de caja es el único líquido. La apreciación no se come, y una deducción por depreciación no le paga a un techador. Ten muchísimo cuidado con refinanciar hacia una posición que produce flujo de caja negativo desde el primer día. Convertiste una rehabilitación rentable en un pasivo mensual con plazo de 30 años.
Corre el mismo negocio con el avalúo a tu favor — $330,000 en lugar de $290,000.
Préstamo de refi = $330,000 x 0.75 = $247,500 Capital recuperado = $247,500 - $144,000 = $103,500 Cierre del refi (2%) = ($4,950) Efectivo neto de vuelta = $98,550 (95.8% del capital) Capital que queda en el negocio = $4,325 Nuevo pago al 6.67% = $1,592.14/mes ($19,105.68/año) Flujo de caja anual = $20,400.20 - $19,105.68 = $1,294.52 ($107.88/mes) DSCR = $20,400.20 / $19,105.68 = 1.07 Retorno efectivo sobre efectivo = $1,294.52 / $4,325 = 29.93%
El retorno efectivo sobre efectivo casi se triplicó, de 10.71% a 29.93%. Todos los demás números empeoraron. El flujo de caja mensual cayó de $300.87 a $107.88 y el DSCR cayó de 1.22 a 1.07 — por debajo de lo que un prestamista va a escribir. Deja $500 adentro y el retorno efectivo sobre efectivo marca 258.9% en una propiedad que libra $107 al mes.
El retorno efectivo sobre efectivo es Flujo de Caja Anual / Efectivo Total Invertido, y conforme el denominador se acerca a cero el cociente se acerca a infinito sin importar lo que haga el numerador. Es un artefacto de la división, no una señal — y por eso queda en último lugar para el BRRRR aunque sea genuinamente útil en una compra convencional donde el denominador es estable. Esa distinción se cubre en tasa de capitalización vs retorno efectivo sobre efectivo vs TIR.
La TIR es la mejor métrica de retorno aquí porque le pone precio al momento del refinanciamiento y de la venta terminal en lugar de a un solo año de foto. Sé honesto con su límite: la TIR se degrada en el mismo extremo, y por eso CasaWise solo la muestra entre −100% y +500%. El DSCR es la métrica que nunca miente sobre un BRRRR — no hay capital en el denominador en absoluto. La cobertura es cobertura ya sea que hayas dejado $50,000 en el negocio o nada. Evalúa primero con el DSCR y el flujo de caja mensual, la TIR en segundo lugar, y el retorno efectivo sobre efectivo al último.
Significa que eres dueño de un activo sin nada de tu dinero adentro. No significa que el activo sea bueno.
Base cero es lo mismo que apalancamiento máximo. En el caso de $330,000 sostienes un préstamo de $247,500 contra $20,400 de NOI a 1.07 de cobertura, y un solo mes vacante a $2,750 de renta bruta cuesta más que dos años de flujo de caja. No hay colchón de capital hacia el cual refinanciar ni capital sobrante para absorber un compresor, un techo o una rotación de dos meses. Un retorno infinito sobre $107 al mes es un error de redondeo disfrazado de resultado.
La versión que vale la pena querer recupera la mayor parte de tu capital y mantiene el DSCR cómodamente arriba de 1.20. Esas metas jalan en direcciones opuestas — cada dólar extra de préstamo es un dólar recuperado y un dólar de cobertura perdido — y esa tensión es el oficio real de la estrategia.
Si quieres analizar un negocio BRRRR como se debe, una calculadora BRRRR tiene que cargar con los cinco a la vez — ARV, tasa del refinanciamiento, duración de la tenencia, renta estabilizada y cobertura — no solo con la línea del refinanciamiento.
El modelado BRRRR y Fix & Flip vive en el nivel Ultimate AI Investors, junto con la verificación de la Regla del 70% en Deal Insights. Los niveles están en la página de precios. El motor de cálculo completo — flujo de caja, tasa de capitalización, retorno efectivo sobre efectivo, DSCR, TIR, tabla de amortización y análisis de tres escenarios — está en el nivel gratuito y no necesita tarjeta de crédito.
El motor de tres escenarios saca a la luz los puntos de quiebre uno a tres antes de que te comprometas, porque vuelve a correr el mismo negocio en peor, base y mejor en lugar de pedirte que adivines una sola respuesta. El peor caso multiplica la vacancia por 1.8, los gastos por 1.2 y el CapEx por 1.4, y recorta la apreciación en 4 puntos y el crecimiento de la renta en 2. Las tasas de refinanciamiento vienen de datos en vivo de FRED, no de un supuesto que escribiste hace seis meses. Cada umbral está publicado en la página de cálculos para que puedas contrastar el modelo con tu propia hoja de cálculo.
Eso te da un rango en lugar de una estimación puntual — y un BRRRR que solo funciona en el caso base es un BRRRR que no funciona.
A 75% de LTV, cada dólar de faltante en el ARV cuesta 75 centavos de capital recuperado. Un fallo de 8% en un ARV de $290,000 recorta el préstamo de $217,500 a $200,100 y atrapa aproximadamente $17,000 más de tu dinero. Puedes aceptar el capital atrapado, traer efectivo al cierre, o disputar el avalúo con mejores comparables. La propiedad en sí se vuelve más segura — préstamo más chico, DSCR más alto.
La mayoría de los prestamistas exigen 1.20 o más, y por debajo de 1.0 la propiedad no cubre su propio servicio de deuda antes de cualquier sorpresa de mantenimiento. La prueba también dimensiona tu préstamo: si el NOI es $20,400 y el prestamista exige 1.20, el servicio de deuda anual máximo es $17,000, que al 7.67% soporta aproximadamente $199,280 en lugar de los $217,500 que modelaste a 75% de LTV.
No automáticamente. Cero capital adentro significa apalancamiento máximo, que significa el DSCR más delgado posible y ningún colchón para una vacancia o una reparación mayor. Un negocio que devuelve todo tu capital mientras produce $107 al mes a 1.07 de cobertura es frágil. Recuperar la mayor parte de tu capital manteniendo el DSCR arriba de 1.20 es el mejor resultado.
El retorno efectivo sobre efectivo divide el flujo de caja anual entre el capital invertido. Cuando recuperas el 95% de tu capital el denominador se colapsa y el cociente explota — 29.93% con $4,325 adentro, 258.9% con $500 — sin que la propiedad gane un dólar más. El número mide qué tan poco de tu dinero está en el negocio, no qué tan bueno es el negocio. Usa el DSCR y la TIR en su lugar.
Es un filtro útil, pero entiende lo que implica pasarla. Si el precio de compra está en o por debajo del 70% del ARV menos la rehabilitación y refinancias al 75% del ARV, el préstamo por sí solo supera tu base de compra más rehabilitación, así que el negocio devuelve casi todo tu capital por construcción. La mayoría de los BRRRR reales no llegan a esa línea y dejan capital adentro. Eso no es automáticamente un fracaso.
Los cinco puntos de quiebre son visibles antes de que te comprometas, si modelas el rango en lugar del punto. Pasa tu próximo BRRRR por peor, base y mejor y revisa el DSCR en cada uno — empieza gratis, sin tarjeta de crédito. El conocimiento es poder.