Umbrales calibrados para 2026 de retorno efectivo sobre efectivo, tasa de capitalización, DSCR, TIR y ratio de renta con dinero al 6.67% — con la tabla completa del Puntaje del Negocio de CasaWise y dos negocios trabajados.
Al costo de deuda de hoy, un retorno efectivo sobre efectivo de 6% es el tope de la escala, 2% es el punto medio y −5% es un cero. Eso no es bajar el estándar — es el mismo estándar medido contra dinero que cuesta 6.67% en lugar de 4%, y CasaWise publica la curva calibrada completa en vez de repetir un umbral fijado cuando la deuda costaba la mitad.
Buenos números para una propiedad de renta en 2026, según el Puntaje del Negocio de CasaWise: retorno efectivo sobre efectivo 2% punto medio / 6% techo; tasa de capitalización 5.0% / 7.0%; DSCR 1.15 / 1.40; TIR 9% / 18%; ratio de renta 0.65% / 0.95%. Aquí está de dónde salió cada uno, y cómo se ven un negocio Fuerte y un negocio en Precaución calificados a mano.
El promedio de la hipoteca a tasa fija a 30 años fue de 6.67% en la semana del 13 de agosto de 2026. La misma serie muestra lo que costaba el dinero durante la década de 2010, cuando la regla del 1%, la meta de 8–12% de retorno efectivo sobre efectivo y la referencia de 10% de tasa de capitalización entraron en circulación. Esos números no estaban mal. Tenían precio.
Mira lo que pasa cuando solo cambia la tasa. Un dúplex de $215,000 con $2,150 de renta mensual, 25% de enganche, carga de costos normal — el negocio trabajado completo más abajo. Nada del edificio, la renta, los impuestos ni las reservas se mueve:
| Financiamiento | Servicio de deuda anual | Flujo de caja anual | Retorno efectivo sobre efectivo | DSCR |
|---|---|---|---|---|
| $161,250 al 4.00%, 30 años | $9,237.99 | $6,779.51 | 9.96% | 1.734 |
| $161,250 al 6.67%, 30 años | $12,447.60 | $3,569.90 | 5.25% | 1.287 |
La meta de 8–12% la alcanzaba la hipoteca, no el activo. Publícala hoy sin ajustar y obtienes uno de dos resultados: rechazas todos los negocios de tu mercado, o recortas la línea de vacancia y borras la reserva de CapEx hasta que la hoja de cálculo te dé la razón. El segundo es el fracaso caro, y es fácil de atrapar — la tasa de vacancia en renta de EE. UU. fue de 7.3% en el 2T 2026, así que un supuesto de vacancia de 4% es una decisión, no un valor por defecto.
CasaWise califica cinco métricas en una curva lineal por tramos de 0–100 y las pondera. Las anclas están calibradas a un entorno de tasas de aproximadamente 7%, y por eso difieren de las reglas generales publicadas en otros lados.
| Métrica | Peso | Piso (puntaje 0) | Punto medio (puntaje 50) | Techo (puntaje 100) |
|---|---|---|---|---|
| TIR | 40% | 0% | 9% | 18% |
| Retorno efectivo sobre efectivo | 25% | −5% | 2% | 6% |
| DSCR | 20% | 0.95 | 1.15 | 1.40 |
| Tasa de capitalización | 10% | 3.5% | 5.0% | 7.0% |
| Ratio de renta | 5% | 0.40% | 0.65% | 0.95% |
Bandas: 80–100 Fuerte · 50–79 Regular · 20–49 Precaución · 0–19 Alto Riesgo.
La curva es por tramos, así que la pendiente del piso al punto medio no es la pendiente del punto medio al techo. Y cada dato se califica después de haber descontado ya la vacancia y una reserva de CapEx — que es la razón por la que el techo del retorno efectivo sobre efectivo está donde está.
La página de cálculos de CasaWise dice que los inversionistas profesionales suelen buscar un retorno efectivo sobre efectivo de 8–12%+. El Puntaje del Negocio pone el 6% en el techo. Esa tensión es real y merece una respuesta directa.
La cifra de 8–12% es la meta profesional histórica — lo que rendía una renta apalancada cuando la deuda era barata, y lo que muchos operadores todavía cargan como nota de aprobación. La curva del Puntaje del Negocio está calibrada a lo que es alcanzable con dinero al 6.67% en una evaluación que no hace trampa. La tabla de arriba muestra que la brecha es casi por completo la constante de la deuda.
Hay una segunda razón para no meter el número aspiracional en el motor. CasaWise descuenta la vacancia antes del NOI y descuenta una reserva de CapEx como línea propia — separada de los gastos operativos, porque las reparaciones mayores corren muy por encima de los costos de rutina en un peor caso. Una cifra producida así ya es conservadora. Calificarla contra un umbral construido con datos más laxos castiga dos veces al mismo negocio: una cuando la reserva sale del NOI, y otra cuando el retorno reducido se mide contra una referencia que nunca tuvo una reserva dentro.
Usa 8–12% como aspiración para lo que sales a buscar. Usa la curva para lo que tienes en la mano.
Una tasa de capitalización de 6–8% es fuerte en la mayoría de los mercados, y la curva está de acuerdo — 7.0% puntúa 100. La tasa de capitalización se movió menos que el retorno efectivo sobre efectivo porque es sin apalancamiento: un choque de tasas solo le llega a través del precio. También es el número que más seguido te cita un vendedor, porque el NOI es el dato más fácil de inflar — quita la provisión de vacancia, omite la administración, olvida la reserva, y una tasa de 5% se convierte en una de 7% sin tocar el edificio.
Los prestamistas suelen exigir 1.20+. El punto medio queda apenas por debajo, en 1.15, y el techo en 1.40. Un DSCR de 1.0 es el punto de equilibrio antes de cualquier sorpresa de mantenimiento; por debajo de 1.0 la propiedad pierde dinero desde el primer día y la sostienes con ingresos ganados en otro lado. Ten muchísimo cuidado con adquirir una propiedad que produce flujo de caja negativo desde el inicio — el desenlace de cola no es un mal año, es la ejecución hipotecaria. El DSCR carga 20% del peso porque es la única métrica que habla de supervivencia y no de retorno.
La TIR carga el mayor peso porque es la única de las cinco que toma en cuenta el periodo de tenencia, la amortización, la apreciación y la salida en un solo número. El retorno efectivo sobre efectivo ve el año 1; la tasa de capitalización ve un año sin financiamiento dentro. CasaWise resuelve la TIR por Newton-Raphson sobre la serie de flujos de caja proyectados. Las pendientes del piso al punto medio y del punto medio al techo coinciden, así que la curva es efectivamente lineal: puntaje ≈ TIR ÷ 18 × 100.
El ratio de renta es la renta mensual dividida entre el precio de compra — rápido, útil para ordenar una lista, y ciego al impuesto predial, el seguro, las cuotas de HOA, la vacancia y el financiamiento. Esa ceguera es la razón por la que carga el peso más pequeño.
¿Sigue siendo válida la regla del 1%? Como meta apunta más o menos al lugar correcto. Como filtro falla en las dos direcciones.
Bajo una carga de costos estándar — 7% de vacancia, 8% de administración, 5% de mantenimiento, 5% de reserva de CapEx, 1.1% de impuesto predial, 0.45% de seguro — la tasa de capitalización se reduce a una función limpia del ratio de renta:
Tasa de cap. % = 12 x (1 − 0.07 − 0.18) x ratio de renta % − (1.10 + 0.45)
= 9 x ratio de renta % − 1.55Con un ratio de renta de 1.00% eso da 9.00 − 1.55 = 7.45% de tasa de capitalización, por encima del techo del Puntaje del Negocio. Con 0.95% da 8.55 − 1.55 = 7.00%, cayendo exactamente en el techo de la tasa de capitalización. Las dos anclas se calibraron como un solo sistema, y lo puedes verificar en una línea de aritmética.
Ahora ponle precio a la deuda. Al 6.67% a 30 años, la constante anual es 7.7195% del préstamo; a 75% de LTV eso es 5.7896% del precio de compra por año.
| DSCR requerido | Con dinero al 4.00% | Con dinero al 6.67% |
|---|---|---|
| 1.00 (punto de equilibrio) | ratio de renta de 0.650% | ratio de renta de 0.816% |
| 1.20 (mínimo del prestamista) | ratio de renta de 0.745% | ratio de renta de 0.944% |
El ratio que apenas cubre el servicio de deuda subió de cerca de 0.65% a cerca de 0.82%. El ratio que libra el 1.20 de un prestamista subió a 0.944% — y por eso el techo del ratio de renta en el puntaje es 0.95% y no 1%. Es la línea de grado prestamista, no una aspiración.
Aquí está lo que la regla no puede ver. Dos propiedades, ambas exactamente en un ratio de renta de 1.00%, ambas de $215,000 a $2,150/mes, ambas con 25% de enganche:
| Dúplex, carga de costos estándar | Condominio en la costa | |
|---|---|---|
| Vacancia | 7% | 9% |
| Impuesto predial | 1.10% ($2,365) | 1.60% ($3,440) |
| Seguro | 0.45% ($967.50) | 1.50% ($3,225) |
| HOA | $0 | $310/mes ($3,720) |
| NOI | $16,017.50 | $9,223.00 |
| Tasa de capitalización | 7.45% | 4.29% |
| DSCR | 1.287 | 0.741 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | +5.25% | −5.55% |
| Puntaje del Negocio | 81.6 — Fuerte | 20.9 — Precaución |
Idénticas según la regla. Sesenta puntos de distancia en el puntaje.
Un dúplex de $215,000, dos unidades a $1,075. Tenencia de diez años, 3% de apreciación, 2.5% de crecimiento de la renta a partir del año 2, 6% de costos de venta.
Enganche (25%) $53,750 Rehabilitación $10,000 Costos de cierre $4,300 Efectivo invertido $68,050 Préstamo: $161,250 @ 6.67%, 30 años → $1,037.30/mes → SDA $12,447.60 Renta bruta programada $25,800 ($2,150 x 12) Menos vacancia 7% −$1,806 Renta bruta efectiva $23,994 Impuesto predial 1.10% $2,365.00 Seguro 0.45% $967.50 Administración 8% $2,064.00 Mantenimiento 5% $1,290.00 Reserva de CapEx 5% $1,290.00 Costos operativos totales $7,976.50 NOI $16,017.50 ($23,994 − $7,976.50) Flujo de caja anual $3,569.90 ($16,017.50 − $12,447.60) = $297/mes Tasa de capitalización $16,017.50 / $215,000 = 7.45% Retorno efectivo sobre efectivo $3,569.90 / $68,050 = 5.25% DSCR $16,017.50 / $12,447.60 = 1.287 Ratio de renta $2,150 / $215,000 = 1.000% TIR (10 años; valor de salida $288,942, saldo $137,279, ingresos netos $134,326) = 12.82%
| Métrica | Valor | Interpolación | Puntaje | × Peso |
|---|---|---|---|---|
| TIR | 12.82% | 50 + (12.82−9)/(18−9) × 50 | 71.22 | 28.49 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | 5.25% | 50 + (5.25−2)/(6−2) × 50 | 90.63 | 22.66 |
| DSCR | 1.287 | 50 + (1.287−1.15)/(1.40−1.15) × 50 | 77.40 | 15.48 |
| Tasa de capitalización | 7.45% | en el techo o por encima | 100.00 | 10.00 |
| Ratio de renta | 1.000% | en el techo o por encima | 100.00 | 5.00 |
| Puntaje del Negocio | 81.6 — Fuerte |
Fíjate lo que cuesta construir un Fuerte: dos métricas clavadas en su techo, el retorno efectivo sobre efectivo cerca del tope de su rango — y aun así libra la banda por 1.6 puntos. Fuerte es raro a propósito.
Una casa unifamiliar de renta de $265,000. La misma renta de $2,150, el mismo 25% de enganche, sin rehabilitación, una tasa de predial un poco más alta. Este es el negocio que pasa la prueba del ojo.
Enganche (25%) $66,250 Costos de cierre $5,300 Efectivo invertido $71,550 Préstamo: $198,750 @ 6.67%, 30 años → $1,278.53/mes → SDA $15,342.36 Renta bruta efectiva $23,994 ($25,800 menos 7% de vacancia) Impuesto predial 1.20% $3,180.00 Seguro 0.45% $1,192.50 Administración 8% $2,064.00 Mantenimiento 5% $1,290.00 Reserva de CapEx 5% $1,290.00 Costos operativos totales $9,016.50 NOI $14,977.50 Flujo de caja anual −$364.86 = −$30/mes Tasa de capitalización $14,977.50 / $265,000 = 5.65% Retorno efectivo sobre efectivo −$364.86 / $71,550 = −0.51% DSCR $14,977.50 / $15,342.36 = 0.976 Ratio de renta $2,150 / $265,000 = 0.811% TIR (10 años; valor de salida $356,138, saldo $169,205, ingresos netos $165,565) = 9.91%
| Métrica | Valor | Interpolación | Puntaje | × Peso |
|---|---|---|---|---|
| TIR | 9.91% | 50 + (9.91−9)/(18−9) × 50 | 55.06 | 22.02 |
| Retorno efectivo sobre efectivo | −0.51% | (−0.51−(−5))/(2−(−5)) × 50 | 32.07 | 8.02 |
| DSCR | 0.976 | (0.976−0.95)/(1.15−0.95) × 50 | 6.50 | 1.30 |
| Tasa de capitalización | 5.65% | 50 + (5.65−5.0)/(7.0−5.0) × 50 | 66.25 | 6.63 |
| Ratio de renta | 0.811% | 50 + (0.811−0.65)/(0.95−0.65) × 50 | 76.83 | 3.84 |
| Puntaje del Negocio | 41.8 — Precaución |
Cada número de titular se lee aceptable. Una tasa de capitalización de 5.65% es respetable, un ratio de renta de 0.811% supera el punto medio, una TIR de 9.91% suena a un buen desenlace a diez años. El puntaje es 41.8 porque el DSCR en 0.976 está por debajo del punto de equilibrio y el retorno efectivo sobre efectivo es negativo. Estarías pagando $30 al mes por el privilegio y llamando plan a la apreciación. La apreciación no se come — el flujo de caja es el único pilar líquido. Nota también que $50,000 de precio movieron el puntaje 40 puntos con renta idéntica. El precio es la única variable que controlas en la etapa de la oferta.
El puntaje es un punto de partida, no un veredicto, porque "bueno" depende de tres cosas que el número no sabe.
El periodo de tenencia. La TIR carga 40% del peso y asume que sostienes hasta la salida modelada. Vende a los tres años y el 6% de costos de venta más el poco capital amortizado hacen que la misma propiedad sea materialmente peor de lo que sugiere la cifra a diez años. Sostén hasta liquidar el préstamo y el retorno efectivo sobre efectivo del año 1 apenas importa.
El costo del capital. Un retorno efectivo sobre efectivo de 5.25% con dinero prestado y un 5.25% con dinero que de otro modo dejarías en bonos del Tesoro no son la misma decisión. El puntaje no conoce tu alternativa. El Negocio Dos en 41.8 podría ser racional para un operador con una razón específica para colocar capital en ese submercado; el Negocio Uno en 81.6 está mal para alguien que necesita el dinero de vuelta en dieciocho meses.
El objetivo. Si quieres ingreso, mandan el DSCR y el retorno efectivo sobre efectivo, y un puntaje en Precaución con flujo de caja negativo es descalificante. Si estás reciclando capital — comprar, forzar valor, refinanciar para salir — lo que manda es cuánto de tu base regresa, y un retorno efectivo sobre efectivo delgado en el año 1 es un precio aceptable por un refinanciamiento grande. Negocios distintos, mismos edificios.
Corre tus propios números contra estas anclas y no contra una regla general de una década más barata. El motor de cálculo completo — flujo de caja, tasa de capitalización, retorno efectivo sobre efectivo, DSCR, TIR, análisis de tres escenarios y el Puntaje del Negocio — está en el nivel gratuito sin tarjeta de crédito, y el ingeniero que construyó el modelo publica cada fórmula detrás de él. Antes de hacer una oferta, trabaja el negocio de principio a fin.
Con financiamiento al 6.67%, 2% es el punto medio y 6% es el tope de la curva del Puntaje del Negocio de CasaWise. La vieja meta profesional de 8–12% era alcanzable cuando la deuda costaba alrededor de 4%. En un dúplex idéntico, bajar la tasa de 6.67% a 4.00% mueve el retorno efectivo sobre efectivo de 5.25% a 9.96% — la diferencia es la hipoteca, no la propiedad.
Una tasa de capitalización de 6–8% es fuerte en la mayoría de los mercados. El Puntaje del Negocio pone el punto medio en 5.0% y el techo en 7.0%, con 3.5% como piso. La tasa de capitalización es sin apalancamiento, así que se movió menos que el retorno efectivo sobre efectivo cuando subieron las tasas. Trata con sospecha cualquier tasa de capitalización que te cite un vendedor hasta que hayas vuelto a sumar la vacancia, la administración y una reserva de CapEx.
No como filtro. Ignora por completo el impuesto predial, el seguro, las cuotas de HOA, la vacancia y el financiamiento. Dos propiedades exactamente en un ratio de renta de 1.00% pueden puntuar 81.6 y 20.9 dependiendo solo de su canasta de costos. Con dinero al 6.67% y 75% de LTV, aproximadamente 0.94% es lo que exige un DSCR de 1.20 — y por eso el techo del ratio de renta en el puntaje es 0.95%.
Los prestamistas suelen exigir 1.20 o más. El Puntaje del Negocio trata 1.15 como punto medio, 1.40 como excelente y 0.95 como un cero. Un DSCR de 1.0 es el punto de equilibrio antes de cualquier sorpresa de mantenimiento, y por debajo de 1.0 la propiedad pierde dinero desde el primer mes. El flujo de caja negativo al momento de la adquisición es la posición más peligrosa que puede tomar el dueño de una propiedad de renta.
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